La Corte ha dichiarato non fondate tutte le censure relative all’articolo 59.
In primo luogo, essa ha chiarito che la disciplina delle locazioni turistiche brevi, nella parte in cui regola profili amministrativi, autorizzatori e pianificatori, non è riconducibile all’ordinamento civile, ma rientra prevalentemente nelle materie del turismo e del governo del territorio, entrambe di competenza regionale (piena o concorrente). La regolazione dei contratti e dei loro effetti resta riservata allo Stato, ma le limitazioni indirette all’esercizio dell’attività economica, funzionali alla tutela di interessi pubblici, costituiscono espressione tipica del diritto amministrativo.
Con riferimento ai poteri dei comuni, la Corte ha ritenuto costituzionalmente legittima la scelta regionale di attribuire agli enti locali un potere regolatorio mirato e territorialmente differenziato. Tale scelta è giustificata dalla natura fortemente localizzata del fenomeno delle locazioni turistiche brevi e dagli effetti che esso produce sul tessuto urbano, sociale e abitativo, soprattutto nei contesti caratterizzati da overtourism. Il legislatore regionale ha, pertanto, correttamente valorizzato il livello comunale quale sede più idonea per bilanciare gli interessi dei proprietari, degli operatori turistici, dei residenti e della collettività.
La Corte ha inoltre sottolineato che l’articolo 59 non attribuisce ai comuni un potere arbitrario, poiché il regolamento comunale deve muoversi entro criteri e finalità espressamente indicati dalla legge regionale, tra cui la preservazione del tessuto sociale, la garanzia di un’offerta abitativa sufficiente e accessibile per la locazione di lungo periodo e la corretta fruizione turistica del patrimonio storico e culturale. Tali finalità sono state ritenute ragionevoli e coerenti con interessi pubblici di rilievo costituzionale.
Quanto alla tutela dei beni culturali, la Corte ha escluso la violazione dell’articolo 117, secondo comma, lettera s), Cost., osservando che il riferimento alla “corretta fruizione turistica del patrimonio storico” si colloca nell’ambito della valorizzazione dei beni culturali, materia di competenza concorrente, e risulta comunque recessivo rispetto alle competenze regionali in materia di turismo e governo del territorio.
Infine, la Corte ha evidenziato che la disciplina in esame non svuota il diritto di proprietà, poiché il proprietario conserva alternative economicamente rilevanti di utilizzo dell’immobile, potendo destinarlo ad altre forme di locazione o ad attività ricettive diverse, e può contestare in sede giurisdizionale i regolamenti comunali ritenuti illegittimi: la destinazione dell’immobile a locazione turistica breve non costituisce, secondo la Corte, contenuto indefettibile del diritto dominicale.
Di assoluto pregio la ricostruzione del quadro al cui interno si collocano i rapporti tra aspirazioni regolamentative e prerogative proprietarie.
Gli scenari affacciati dalla sentenza n. 186/2025
La quasi totalità delle Regioni italiane ha oggi introdotto una qualche forma di regolamentazione delle locazioni turistiche brevi, almeno sotto il profilo amministrativo e turistico.
In nessuna Regione, tuttavia, la locazione turistica breve è integralmente sottratta alla disciplina civilistica statale (l. n. 431/1998); gli interventi regionali riguardano profili amministrativi, turistici e urbanistici, secondo l’orientamento ormai consolidato della Corte costituzionale (sentt. n. 80/2012, n. 94/2024).
Nel confermare l’articolo 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024 come fonte normativa per l’esercizio di poteri regolatori comunali in materia di locazioni turistiche brevi - configurando un modello di intervento amministrativo territoriale volto a governare un fenomeno economico complesso e ad elevato impatto urbano e sociale, in coerenza con il riparto costituzionale delle competenze - la Corte costituzionale colloca la regolazione in sede locale delle locazioni turistiche brevi da un lato nell'alveo del principio di sussidiarietà (§ 7.3 sentenza) dall'altro tra i compiti degli enti locali di adottare la disciplina amministrativa «volta a conciliare gli interessi dei proprietari e degli utenti con quelli contrapposti (di tipo sociale ed urbanistico)» (id.).
Compiti estranei alla disciplina civilistica di competenza governativa, vero che «la destinazione di un immobile residenziale a locazione turistica non può essere considerata elemento essenziale del diritto di proprietà».
La novità qualitativa, riconosciuta dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 186/2025, è dunque rappresentata dai modelli – come quello toscano – che attribuiscono espressamente ai comuni poteri regolatori incisivi, fino all’autorizzazione preventiva e al contingentamento territoriale.
La stagione di una nuova regolazione in sede regionale e comunale delle locazioni turistiche brevi può dirsi avviata.
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