Nel corso della pandemia il legislatore ha emanato una serie di norme volte a prorogare la validità dei titoli edilizi nell’ottica di conservarne l’efficacia, visto il momento di difficoltà di reperimento delle materie prime, e di contrastare gli effetti economici causati dal lockdown.

In particolare:

con l’art. 103, co. 2, D.L. 18/2020 il legislatore nazionale ha esteso ai novanta giorni successivi alla dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza (31.03.2022) la validità di certificati, attestati, permessi, concessioni, autorizzazioni, atti abilitativi comunque denominati, compresi i termini di inizio e di ultimazione dei lavori, S.C.I.A. e autorizzazioni paesaggistiche e ambientali comunque denominate in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e la dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza;
con l’art. 103, co. 2-bis, D.L. 18/2020 è stato disposto che il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori delle convenzioni di lottizzazione di cui all’art. 28 L. 1150/1942 o gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale nonché i termini dei relativi piani attuativi e di qualunque altro atto ad essi propedeutico, in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e il 31 luglio 2020, fossero prorogato di novanta giorni;
con l’art. 103, co. 2-sexies, D.L. 18/2020, introdotto con la legge di conversione del D.L. 125/2020, è stata stabilita la validità di tutti gli atti abilitativi di cui al co. 2 del medesimo articolo scaduti tra il 1° agosto 2020 e il 4 dicembre 2020 (giorno di entrata in vigore della L. di conversione del DL 125/2020);
con l’art. 10, co. 4, D.L. 76/2020 è stata disposta, previa comunicazione del soggetto interessato di avvalersene, la proroga rispettivamente di anni uno e tre dei termini di inizio e di ultimazione lavori di cui all’art. 15 D.P.R. 380/2001 come indicati nei permessi di costruire rilasciati o comunque formatisi fino al 31 dicembre 2020, purché i suddetti termini non fossero decorsi al momento della comunicazione dell’interessato e sempre che i titoli abilitativi non risultassero in contrasto, al momento della comunicazione dell’interessato, con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati. Tale proroga si applicava anche alle S.C.I.A.;
con l’art. 10, co. 4-bis, D.L. 76/2020 è stato prorogato di tre anni il termine di validità nonché i termini di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione di cui all’art. 28 L. 1150/1942, nonché i termini dei relativi piani attuativi, e di qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi al 31 dicembre 2020.

Per un maggior approfondimento vedasi “Pandemia e proroga dei titoli abilitativi in Lombardia: l’intervento della Corte Costituzionale”.

2. Le nuove proroghe disposte dalla L. 11/2024

In considerazione delle difficoltà economiche nelle quali ancora versano numerose imprese dopo la pandemia, delle difficoltà di reperimento dei materiali nonché dell’incremento dei prezzi, il legislatore ha disposto ulteriori proroghe ai titoli abilitativi e alle convenzioni di lottizzazione.

La L. 2 febbraio 2024 n. 11, entrata in vigore l’8 febbraio 2024, di conversione del D.L. 181/2023, ha modificato i termini dell’art. 10-septies del D.L. 21/2022, previsione a sua volta introdotta dalla L. 51/2022.

La tabella che segue riassume il quadro delle proroghe attualmente vigente a livello nazionale.

Oggetto

Proroga

Attivazione

Riferimento normativo

Termini di inizio e di ultimazione dei lavori relativi ai PdC rilasciati o formatisi fino al 30 giugno 2024 (già 31 dicembre 2023).

Termini relativi a SCIA, nonché a autorizzazioni paesaggistiche, dichiarazioni e autorizzazioni ambientali.

Le medesime disposizioni si applicano a PdC e SCIA per i quali sia stata accordata proroga ai sensi dell'art. 15, co. 2, DPR 380/2001, dell'art. 10, co. 4, del D.L. 76/2020, dell'art. 103, co. 2, del D.L. 18/2020.

30 mesi (già due anni)

Comunicazione del soggetto interessato, purché i termini non siano già decorsi al momento della comunicazione e sempre che i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento della comunicazione, con nuovi strumenti urbanistici approvati piuttosto che con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del D. Lgs 42/2004.

Art. 10-septies, co. 1 lett. a), D.L. 21/2022

Termini di validità nonché i termini di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di lottizzazione o dagli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini concernenti i relativi piani attuativi, e qualunque altro atto ad essi propedeutico, formatisi fino al 30 giugno 2024 (già 31 dicembre 2023).

Termini contenuti nelle convenzioni di lottizzazione o agli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale, nonché ai relativi piani attuativi, che abbiano usufruito delle proroghe di cui agli artt. 30, co. 3-bis, D.L. 69/2013 e 10, co. 4-bis, D.L. 76/2020.

30 mesi (già due anni)

Proroga automatica, purché i titoli non siano in contrasto con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio, ai sensi del codice di cui al D. Lgs. 42/2004.

Art. 10-septies, co. 1 lett. b), D.L. 21/2022

3. Il regime delle proroghe vigenti

Titoli edilizi

I termini di validità dei permessi di costruire, SCIA e autorizzazioni paesaggistiche – formatisi o rilasciati fino al 30 giugno 2024 – possono quindi essere prorogati di trenta mesi, in luogo dei due anni originari, a condizione che:

si comunichi all’Amministrazione la volontà di volersi avvalere di tale proroga;
i termini di inizio e fine lavori non devono essere decorsi;
il titolo non risulti in contrasto con strumenti urbanistici approvati e con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio.

A norma dell’art. 10-septies D.L. 21/2022 possono essere nuovamente prorogati anche i titoli abilitativi che hanno già beneficiato di precedenti proroghe.

Convenzioni urbanistiche e piani attuativi

I termini di validità di convenzioni urbanistiche e piani attuativi – formatisi fino al 30 giugno 2024 – possono essere prorogati di trenta mesi, in luogo dei due anni originari, purché:

la convenzione fosse efficace all’8 febbraio 2024 (data di entrata in vigore dell’art. 10-septies DL 21/2022, così come modificato dalla L. 11/2024), così come previsto dalla giurisprudenza relativa alle precedenti proroghe straordinarie;
non siano in contrasto con piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali e del paesaggio (ovviamente sopravvenuti).

Nelle ipotesi di proroga dei termini delle convenzioni e dei piani attuativi, la proroga è automatica, non essendo previsto alcun onere di comunicazione in capo al soggetto interessato.

La proroga dei termini delle convenzioni e dei piani attuativi si applica anche alle convenzioni urbanistiche che abbiano usufruito della proroga di cui all’art. 30, co. 3-bis, D.L. 69/2013 e di quella di cui all’art. 10, co. 4-bis, D.L. 76/2020.

4. Esempi

L’art. 10-septies D.L. 21/2022, attualmente vigente, prevede una proroga di trenta mesi, in luogo dei due anni originari, del termine di validità delle convenzioni di lottizzazione formatisi fino al 31 giugno 2024. Di tale proroga possono beneficiare anche quelle convenzioni che hanno già usufruito delle proroghe di cui al D.L. 69/2013 e al D.L. 76/2020.

Di seguito due esempi.

Convenzione stipulata il 2 luglio 2007

Termine di validità: 10 anni (2 luglio 2017)
Termine di validità prorogato di tre anni ex art. 30, co. 3-bis, D.L. 69/2013: scadenza 2 luglio 2020.
Termine di validità prorogato di 90 gg. ai sensi dell’art. 103, co. 2-bis, D.L. 18/2020: scadenza 30 settembre 2020.
Termine di validità prorogato di tre anni ex art. 10, co. 4-bis, D.L. 76/2020: scadenza 30 settembre 2023.
Termine di validità prorogato di trenta mesi ex art. 10-septies D.L. 21/2022, già due anni nella precedente formulazione (in vigore dal 28 febbraio 2023 al 7 febbraio 2024): 30 marzo 2026.

Convenzione stipulata il 13 ottobre 2012

Termine di validità: 10 anni (13 ottobre 2022).
Termine di validità prorogato di tre anni ex art. 30, co. 3-bis, D.L. 69/2013: scadenza 13 ottobre 2025 (non si applica la proroga di 90 giorni prevista dall’art. 103 co. 2-bis Dl 18/2020, in quanto la convenzione non è in scadenza nella finestra 31 gennaio 2020 / 31 luglio 2020);
Termine di validità prorogato di tre anni ex art. 10, co. 4-bis, D.L. 76/2020: scadenza 13 ottobre 2028.
Termine di validità prorogato di trenta mesi ex art. 10-septies D.L. 21/2022, già due anni nella precedente formulazione (in vigore dal 28 febbraio 2023 al 7 febbraio 2024): 13 aprile 2031.