D.L. Semplificazioni: le novità in materia edilizia

21 luglio 2020

Decreto Legge 16 luglio 2020, n. 76, Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale

In data 16 luglio 2020 è stato emanato il Decreto legge n. 76, contenente "Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale".

In pari data il decreto è stato pubblicato sulla Gazzetta ufficiale e il 17 luglio è entrato in vigore, come stabilito all'art. 65 del medesimo provvedimento.

Il decreto contiene importanti novità in materia edilizia, concentrate all'articolo 10 "Semplificazioni e altre misure in materia edilizia".

Queste possono così riassumersi:

  • disposizioni al comma 1, lettere da a) a p), riguardanti il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001);
  • disposizioni ai commi successivi, da 2 a 7, riguardanti altre tematiche, pur collegate all'edilizia.

 

Il comma 1 dell'articolo 10 (lettere a-p), contiene una serie di modifiche al Testo unico dell'edilizia (D.P.R. 380 del 2001).

Nella seguente tabella vengono riportate le novità introdotte, indicando in particolare:

  • l'articolo del Testo unico di riferimento;
  • la tematica e se si tratta di una nuova disposizione, di una sostituzione o di una modifica della normativa vigente;
  • una sintesi della novità introdotta.

Art. 2-bis, comma 1-ter

Deroghe alle distanze tra fabbricati (sostituzione)

La norma originaria prevedeva la possibilità di demolire e ricostruire un edificio nel rispetto delle distanze legittimamente esistenti, assicurando la coincidenza dell’area di sedime, del volume e dell’altezza preesistenti. La riscrittura ad opera del D.L. specifica che il mantenimento delle distanze preesistenti è consentito anche quando le dimensioni del lotto non consentano la variazione del sedime ai fini del rispetto delle distanze tra edifici e dai confini e apre alla possibilità che in sede di ricostruzione possano essere applicati incentivi volumetrici anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone A gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti nel rispetto previa l’adozione di piani di recupero o di riqualificazione, fatte salve le previsioni locali.

Art. 3, comma 1, lettera b)

Definizione di interventi di manutenzione straordinaria (modifica)

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano oggi anche quelli che comportano modifica della destinazione d’uso, prima categoricamente esclusi, purché non si tratti di mutamenti urbanisticamente rilevanti che implicano aumento del carico urbanistico. Il D.L. semplificazioni aggiunge poi che rientrano nella manutenzione straordinaria anche gli interventi che comportino modifica dei prospetti finalizzata a mantenere o acquisire l’agibilità o a consentire l’accesso all’edificio medesimo, fermo il rispetto del decoro architettonico e purché l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto beni vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

Art. 3, comma 1, lettera d)

Definizione di interventi di ristrutturazione edilizia (modifica)

La riscrittura della norma amplia le possibilità di interventi di demolizione e ricostruzione che possono essere ricondotti alla categoria della ristrutturazione edilizia. Appartengono a questa categoria gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, alla normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Sono altresì ammessi, laddove previsti dalla legge o dalle norme locali, incrementi volumetrici. Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia rientra, infine, il ripristino attraverso la loro ricostruzione di edifici o parti di essi eventualmente crollati o demoliti. Il vincolo di mantenimento di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e di volumetria dell’edificio preesistente permane per interventi di demolizione e ricostruzione o di ripristino di edifici vincolati o ricadenti in zona A.

Art. 6, comma 1, lettera e-bis)

Attività edilizia libera - opere stagionali (sostituzione)

Nel catalogo delle attività di edilizia libera, viene riformulato il punto sulle opere contingenti e temporanee, cui vengono aggiunte quelle stagionali, da un lato, e dall’altro viene quantificato il concetto di temporaneità, prevedendo una durata massima di 180 giorni.

Art. 9-bis, comma 1-bis.

Stato legittimo dell'immobile (nuova disposizione)

Il D.L. introduce la nozione di stato legittimo dell’immobile, che è quello risultante dal titolo che ne ha consentito la realizzazione o da quello che ha autorizzato l'ultimo intervento edilizio sull'intero immobile o unità immobiliare, integrato con eventuali titoli successivi per interventi parziali. Nel caso in cui l’immobile risalga ad un’epoca in cui non era necessaria l‘acquisizione di titolo edilizio, oppure quest’ultimo non sia più disponibile, lo stato legittimo è ricavabile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali foto, estratti cartografici, documenti cartografici, atti pubblici o privati

Art. 10, comma 1, lettera c)

Interventi sottoposti a permesso di costruire - ristrutturazione edilizia (sostituzione)

Viene riscritta la disposizione che sottopone a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia; in particolare, in tale categoria rientrano interventi su beni vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di tali immobili.

Art. 14, comma 1-bis.

Permesso di costruire in deroga (sostituzione)

Il ricorso al permesso di costruire in deroga per gli interventi di ristrutturazione edilizia non è più condizionato al mantenimento della superficie coperta esistente, ferme restando la previa delibera del Consiglio comunale e la disciplina particolare in materia di insediamenti commerciali.

Art. 14, comma 3

Permesso di costruire in deroga (modifica)

La possibilità di deroga riguarda anche le destinazioni d’uso ammissibili, facoltà che prima del D.L. semplificazioni era limitata ai soli casi di cui al comma 1-bis

Art. 17, comma 4-bis

Contributo di costruzione (sostituzione)

Per favorire gli interventi di rigenerazione e riuso del patrimonio edilizio dismesso o in via di dismissione, è oggi previsto che i Comuni possano deliberare una riduzione del contributo di costruzione superiore a quella prevista dal Testo unico e pari al 20%, fino all’azzeramento.

Art. 20, comma 8

Rilascio del permesso di costruire - silenzio assenso (modifica)

Per dare certezza all’intervenuta formazione del silenzio assenso sull’istanza di permesso di costruire è prevista la possibilità per l’interessato di chiedere al SUE una certificazione, da rilasciare entro 15 giorni e che ha valore meramente dichiarativo, che attesti l’assenza di richieste istruttorie o di dinieghi da parte dell’A.C. e il decorso dei termini di formazione del titolo tacito.

Art. 23-ter, comma 2

Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante (sostituzione)

La destinazione d’uso di un fabbricato o di un'unità immobiliare non è più definita come quella prevalente in termini di superficie utile, ma come quella risultante dalla documentazione rilevante ai fini della verifica dello stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis).

Art. 24, comma 7-bis

Agibilità (nuova disposizione)

L’agibilità può essere conseguita, mediante presentazione di segnalazione certificata e in assenza di lavori, anche per immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità, che abbiano i requisiti previsti da un apposito Decreto ministeriale che dovrà essere emanato entro 90 giorni dall’entrata in vigore del D.L. Semplificazioni (17 luglio 2020).

Art. 34-bis

Tolleranze costruttive (nuova disposizione)

Il D.L. sopprime il comma 2-ter dell'art. 34 e definisce la disciplina delle tolleranze costruttive  in una nuova apposita disposizione, l'art. 34-bis. Il comma 1 conferma il limite di tolleranza del 2%, esteso a qualsiasi parametro edilizio. Il comma 2 estende la tolleranza anche alle irregolarità geometriche e alle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile e non riguardino immobili vincolati. Il comma 3 prevede che le tolleranze di cui ai commi 1 e 2, non costituendo difformità, vengono dichiarate da tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.


 

I commi successivi dell'articolo 10 introducono ulteriori misure sempre in materia edilizia ma esterne, se pur correlate, al D.P.R. n. 380 del 2001.

In sintesi:

  • il comma 2, in materia di requisiti igienico-sanitari degli edifici, prevede che, in attesa del Decreto ministeriale che dovrà definirli (art. 20 comma 1-bis D.P.R. 380/2001), le previsioni contenute nel D.M. 5 luglio 1975 in termini di altezza minima e requisiti igienico-sanitari non si considerano riferite agli edifici realizzati prima della sua entrata in vigore e situati nelle zone A o B;
  • il comma 3 riguarda le opere di eliminazione delle barriere architettoniche e interventi di efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e installazione di colonnine per ricarica di veicoli elettrici e prevede che tali interventi possano essere realizzati a proprie spese dal singolo partecipante alla comunione o al condominio, anche servendosi della cosa comune;
  • il comma 4 stabilisce la facoltà, a richiesta dell'interessato, di una proroga di tre anni ai termini di inizio e di conclusione di lavori stabiliti da titoli edilizi non ancora scaduti e non in contrasto con eventuali strumenti urbanistici sopravvenuti;
  • il comma 5 prevede che la posa in opera di strutture ed elementi amovibili su pubbliche piazze, vie, strade e altri spazi aperti urbani per i quali sia intervenuta la dichiarazione di interesse culturale non è soggetta alle autorizzazioni di cui al D.Lgs. 42/2004. Fanno eccezione pubbliche piazze, vie, strade e altri spazi aperti urbani adiacenti a siti archeologici o ad altri beni di particolare valore storico-artistico;
  • il comma 6 interviene per semplificare gli adempimenti per la ricostruzione nelle zone colpite dagli eventi sismici del 2016;
  • il comma 7 interviene sulle disposizioni del fondo solidarietà mutui "prima casa".

 

Le novità in materia edilizia apportate dal D.L. n. 76/2020 sono oggettivamente importanti e appaiono finalizzate alla ripresa del mercato immobiliare.

Resta da capire se esse verranno recepite sin da subito dagli operatori: la conversione in legge del decreto potrebbe, infatti, apportare modifiche ad oggi non valutabili.

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