D.L. Semplificazioni: le novità in materia edilizia

16 settembre 2020

Decreto Legge 16 luglio 2020, n. 76, Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale, convertito con modifiche in Legge 11 settembre 2020, n. 120

In data 16 luglio 2020 è stato emanato il Decreto legge n. 76, contenente "Misure urgenti per la semplificazione e l'innovazione digitale".

In pari data il decreto è stato pubblicato sulla Gazzetta ufficiale e il 17 luglio è entrato in vigore, come stabilito all'art. 65 del medesimo provvedimento.

Il testo del decreto è stato convertito, con modifiche, in Legge 11 settembre 2020, n. 120, pubblicata sulla Gazzetta ufficiale il successivo 14 settembre ed entrata in vigore il giorno seguente a quello della pubblicazione.

Il decreto contiene importanti novità in materia edilizia, concentrate all'articolo 10 "Semplificazioni e altre misure in materia edilizia".

Queste possono così riassumersi:

  • disposizioni al comma 1, lettere da a) a p), riguardanti il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. n. 380 del 2001);
  • disposizioni ai commi successivi, da 2 a 7, riguardanti altre tematiche, pur collegate all'edilizia.

 

Il comma 1 dell'articolo 10 (lettere a-p), contiene una serie di modifiche al Testo unico dell'edilizia (D.P.R. 380 del 2001).

Nella seguente tabella vengono riportate le novità introdotte, indicando in particolare:

  • l'articolo del Testo unico di riferimento;
  • la tematica e se si tratta di una nuova disposizione, di una sostituzione o di una modifica della normativa vigente;
  • una sintesi della novità introdotta.

Art. 2-bis, comma 1-ter

Deroghe alle distanze tra fabbricati negli interventi di demolizione e ricostruzione (sostituzione)

L'originario comma 1-ter prevedeva la possibilità di demolire e ricostruire un edificio nel rispetto delle distanze legittimamente esistenti, a patto che fosse assicurata la coincidenza dell’area di sedime, del volume e dell’altezza preesistenti.

La riscrittura ad opera del D.L. (a) specifica che il mantenimento delle distanze preesistenti è consentito anche quando le dimensioni del lotto non consentano la variazione del sedime ai fini del rispetto delle distanze tra edifici e dai confini e (b) apre alla possibilità che in sede di ricostruzione possano essere realizzati ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, in applicazione degli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti.

Nelle zone A o in zone ad esse assimilabili e negli ambiti di pregio storico e architettonico gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti nell'ambito di piani particolareggiati di recupero o di riqualificazione, fatti salvi (a) le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e (b) i pareri degli enti preposti alla tutela.

Art. 3, comma 1, lettera b)

Definizione di interventi di manutenzione straordinaria (modifica)

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria rientrano oggi anche quelli che comportano modifica della destinazione d’uso, prima esclusi, purché non si tratti di mutamenti urbanisticamente rilevanti che implicano aumento del carico urbanistico.

Il D.L. semplificazioni aggiunge poi che rientrano nella manutenzione straordinaria anche gli interventi che comportino modifica dei prospetti di edifici legittimamente realizzati finalizzata a mantenere o acquisire l’agibilità o a consentire l’accesso all’edificio medesimo, fermo il rispetto del decoro architettonico e purché l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto beni vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

Art. 3, comma 1, lettera d)

Definizione di interventi di ristrutturazione edilizia (modifica)

La riscrittura della norma amplia le possibilità di interventi di demolizione e ricostruzione che possono essere ricondotti alla categoria della ristrutturazione edilizia.

Sono ricompresi in questa categoria gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, alla normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.

Sono altresì ammessi, laddove previsti dalla legge o dalle norme locali, incrementi volumetrici anche per finalità di rigenerazione urbana.

Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia rientra, infine, il ripristino attraverso la loro ricostruzione di edifici o parti di essi eventualmente crollati o demoliti, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Il vincolo di mantenimento di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e di volumetria dell’edificio preesistente permane per interventi di demolizione e ricostruzione o di ripristino di edifici vincolati ai sensi del D.Lgs. 42/2004 o, fatte salve le previsioni legislative o degli strumenti urbanistici, ricadenti in zona A.

Art. 3, comma 1, lettera e.5)

 

Interventi di nuova costruzione (sostituzione)

La lettera e.5) qualifica come interventi di nuova costruzione l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi altro genere, quali roulotte, camper, case mobili e imbaracazioni utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro o depositi e magazzini.

Fanno eccezione le strutture (a) dirette a soddisfare esigenze meramente temporanee o (b) poste in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno di turisti, regolari sotto il profilo urbanistico, edilizio e paesaggistico.

La riscrittura della lettera ad opera della Legge di conversione specifica che l'eccezione per le strutture ricettive riguarda solo le tende e le unità abitative mobili con meccanismi di rotazione in funzione, e loro pertinenze e accessori, che non abbiano un collegamento permanente col terreno e abbiano le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore ove esistenti 

Art. 6, comma 1, lettera e-bis)

Attività edilizia libera - opere stagionali (sostituzione)

Nel catalogo delle attività di edilizia libera, viene riformulato il punto sulle opere contingenti e temporanee.

Da un lato vengono aggiunte le opere stagionali, dall’altro viene elevato a 180 giorni il termine entro cui le opere devono essere rimosse, termine comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto.

Resta ferma la necessità di comunicare l'avvio lavori all'A.C.

Art. 9-bis, comma 1-bis.

Stato legittimo dell'immobile (nuova disposizione)

Il D.L. introduce la nozione di stato legittimo dell’immobile, che è quello risultante (a) dal titolo che ne ha consentito la realizzazione o che l'ha legittimata e (b) da quello che ha autorizzato l'ultimo intervento edilizio sull'intero immobile o unità immobiliare, integrato con eventuali titoli successivi per interventi parziali.

Nel caso in cui l’immobile risalga ad un’epoca in cui non era necessaria l‘acquisizione di titolo edilizio, oppure quest’ultimo non sia più disponibile (ma sussiste un principio di prova della sua esistenza), lo stato legittimo è ricavabile (a) dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali foto, estratti cartografici, documenti cartografici, atti pubblici o privati e (b) dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio sull'intero immobile o unità immobiliare, integrato con eventuali titoli successivi per interventi parziali.

Art. 10, comma 1, lettera c)

Interventi sottoposti a permesso di costruire - ristrutturazione edilizia (sostituzione)

Viene riscritta la disposizione sugli interventi di ristrutturazione edilizia sottoposti a rilascio di permesso di costruire, prevedendo tre casi:

1) interventi di ristrutturazione edilizia che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici;

2) limitatamente agli immobili compresi nelle zone A, interventi che comportino il cambio di destinazione d'uso;

3) interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

Art. 14, comma 1-bis.

Permesso di costruire in deroga (sostituzione)

Il ricorso al permesso di costruire in deroga per gli interventi di ristrutturazione edilizia non è più condizionato al mantenimento della superficie coperta esistente, ferme restando la previa delibera del Consiglio comunale che attesta l'interesse pubblico limitatamente alle finalità di rigenerazione urbana e la disciplina particolare in materia di insediamenti commerciali.

Art. 14, comma 3

Permesso di costruire in deroga (modifica)

La possibilità di deroga riguarda anche le destinazioni d’uso ammissibili, facoltà che prima del D.L. semplificazioni era limitata ai soli casi di cui al comma 1-bis

Art. 17, comma 4-bis

Contributo di costruzione (sostituzione)

Per favorire gli interventi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo di suolo, di  ristrutturazione, nonché di recupero e riuso del patrimonio edilizio dismesso o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al 20% rispetto alle tabelle parametriche regionali.

I Comuni possono deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino all’azzeramento.

Art. 20, comma 8

Rilascio del permesso di costruire - silenzio assenso (modifica)

Per dare certezza all’intervenuta formazione del silenzio assenso sull’istanza di permesso di costruire è prevista la possibilità per l’interessato di chiedere al SUE una certificazione, da rilasciare entro 15 giorni e che ha valore meramente dichiarativo, che attesti l’assenza di richieste istruttorie o di dinieghi da parte dell’A.C. e il decorso dei termini di formazione del titolo tacito.

Art. 23-ter, comma 2

Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante (sostituzione)

La destinazione d’uso di un fabbricato o di un'unità immobiliare, al fine di verificare la rilevanza urbanistica del mutamento d'uso, è oggi definita come quella risultante dalla documentazione rilevante ai fini della verifica dello stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis).

Art. 23-quater

Usi temporanei (nuova disposizione)

La Legge di conversione del D.L. 76/2020 introduce una disciplina nazionale sugli usi temporanei.

Il Comune può consentire l'utilizzazione temporanea di edifici ed aree, pubblici o privati, per usi diversi da quelli consentiti dallo strumento urbanistico, senza che ciò ne determini il mutamento di destinazione d'uso.

Scopo della disciplina è di attivare processi di rigenerazione urbana, riqualificare ambiti degradati e recuperare immobili ed aree dismessi o in via di dismissione, favorendo iniziative economiche, culturali, sociali e di recupero ambientale (comma 1).

L'uso temporaneo è disciplinato da una convenzione con l'Amministrazione, che costituisce titolo per l'esecuzione di eventuali interventi di adeguamento degli immobili o delle aree (commi 3 e 4).

Se si tratta di immobili o aree di proprietà pubblica, il soggetto gestore viene individuato con procedure di evidenza pubblica (comma 6).

La competenza per l'attuazione della disciplina sugli usi temporanei è della Giunta comunale, sulla base di criteri ed indirizzi stabiliti dal Consiglio comunale. 

In assenza di cirteri ed indirizzi stabiliti dal Consiglio comunale, spetta a quest'ultimo l'approvazione dello schema di convenzione (comma 7).

Le leggi regionali possono dettare disposizioni di maggior dettaglio (comma 8). Ricordiamo che in Regione Lombardia la disciplina degli usi temporanei è dettata dall'art. 51-bis L.R. 12/2005, introdotto dalla L.R. 18/2019. 

Art. 24, comma 7-bis

Agibilità (nuova disposizione)

L’agibilità può essere conseguita, mediante presentazione di segnalazione certificata e in assenza di lavori, anche per immobili legittimamente realizzati ma privi di agibilità, che abbiano i requisiti previsti da un apposito Decreto ministeriale che dovrà essere emanato entro 90 giorni dall’entrata in vigore del D.L. Semplificazioni (17 luglio 2020).

Art. 34-bis

Tolleranze costruttive (nuova disposizione)

Il D.L. sopprime il comma 2-ter dell'art. 34 e definisce la disciplina delle tolleranze costruttive  in una nuova apposita disposizione, l'art. 34-bis.

Il comma 1 conferma il limite di tolleranza del 2%, esteso a qualsiasi parametro edilizio.

Il comma 2 estende il regime di tolleranza anche alle irregolarità geometriche e alle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché alla diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile e non riguardino immobili vincolati.

Il comma 3 prevede che le tolleranze di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo difformità, vengono dichiarate da tecnico abilitato ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile.

Art. 94

Autorizzazione per l'inizio dei lavori nelle zone sismiche (modifica)

La Legge di conversione del D.L. interviene sulla disciplina dell'autorizzazione per l'inizio dei lavori in zone sismiche, semplificandola.

Al comma 1, viene soppressa la necessità che tale autorizzazione sia scritta.

Al comma 2, il termine per il rilascio dell'autorizzazione è ridotto a 30 giorni.

Il comma 2-bis, di nuovo inserimento, introduce un'ipotesi di silenzio assenso qualora, nel termine stabilito, non venisse rilasciata l'autorizzazione, né venissero opposti dinieghi sull'istanza. 


 

I commi successivi dell'articolo 10 introducono ulteriori misure sempre in materia edilizia ma esterne, se pur correlate, al D.P.R. n. 380 del 2001.

In sintesi:

  • il comma 2, in materia di requisiti igienico-sanitari degli edifici, prevede che, in attesa del Decreto ministeriale che dovrà definirli (art. 20 comma 1-bis D.P.R. 380/2001), le previsioni contenute nel D.M. 5 luglio 1975 in termini di altezza minima e requisiti igienico-sanitari non si considerano riferite agli edifici realizzati prima della sua entrata in vigore e situati nelle zone A o B;
  • il comma 3 riguarda le opere di eliminazione delle barriere architettoniche e interventi di efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e installazione di colonnine per ricarica di veicoli elettrici e prevede che tali interventi possano essere realizzati a proprie spese dal singolo partecipante alla comunione o al condominio, anche servendosi della cosa comune;
  • il comma 4 stabilisce la facoltà, a richiesta dell'interessato, di una proroga (a) di un anno del termine di inizio dei lavori stabiliti dal Permesso di costruire e (b) di tre anni del termine di conclusione dei lavori stabiliti. Il titolo oggetto di proroga non deve però essere scaduto né porsi in contrasto con strumenti urbanistici sopravvenuti. Tali disposizioni si applicano anche ai titoli già prorogati ai sensi dell'art. 15 comma 2 T.U. Edilizia, nonché alle SCIA presentate ai sensi degli articoli 22 e 23 T.U. Edilizia. Possono beneficiare della proproga i titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2020;
  • il comma 4-bis stabilisce una proroga (automatica) di tre anni del termine di validità e dei termini d'inizio e fine lavori stabiltii da convenzioni di lottizzazione o accordi similari, nonché dei piani attuativi e di qualunque altro atto propedeutico, formatisi al 31 dicembre 2020. Beneficiano della proroga anche le convenzioni i cui termini sono già stati proprogati ai sensi del D.L. 69/2013; 
  • il comma 5 prevede che la posa in opera di strutture ed elementi amovibili su pubbliche piazze, vie, strade e altri spazi aperti urbani per i quali sia intervenuta la dichiarazione di interesse culturale non è soggetta alle autorizzazioni di cui al D.Lgs. 42/2004. Fanno eccezione pubbliche piazze, vie, strade e altri spazi aperti urbani adiacenti a siti archeologici o ad altri beni di particolare valore storico-artistico;
  • il comma 6 interviene per semplificare gli adempimenti per la ricostruzione nelle zone colpite dagli eventi sismici del 2016;
  • il comma 7 interviene sulle disposizioni del fondo solidarietà mutui "prima casa";
  • il comma 7-bis interviene sull'art. 5 del D.L. 136/2004 per accelerare la realizzazione di lavori pubblici di interesse statale o comunque finanziati per almeno il 50% dallo Stato;
  • il comma 7-ter prevede che sono sempre consentite con SCIA le opere edilizie finalizzate a realizzare o qualificare edifici esistenti da destinare a infrastrutture sociali, strutture scolastiche e universitarie, residenze per studenti, strutture e residenze sanitarie o assistenziali, ostelli, strutture sportive di quartiere ed edilizia residenziale sociale comunque denominata, quando (a) siano realizzate da pubbliche amministrazioni, da società controllate o partecipate da PP.AA. o enti pubblici o da investitori istituzionali, (b) siano iniziate entro il 31 dicembre 2022, (c) siano realizzate, sotto controllo pubblico, mediante interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia o di demolizione e ricostruzione. E' altresì previsto un incremento volumetrico fino al 20% della volumetria o della superficie lorda esistenti.

 

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