Superbonus 110% e stato legittimo dell'immobile

24 aprile 2022

Decreto legge 19 maggio 2020, n. 34, art. 119, c. 13-ter

La cancellazione dell'obbligo di attestazione dello stato legittimo da parte dei tecnici abilitati non significa che gli interventi che beneficiano del 110% possano essere realizzati su immobili abusivi.

 

Il superbonus 110%

Nell'ottica della riqualificazione del patrimonio edilizio esistente il legislatore italiano ha affiancato alle detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici e per quelli di recupero del patrimonio edilizio, inclusi quelli antisismici, l’agevolazione fiscale disciplinata dall’articolo 119 del decreto legge n. 34/2020 (cd. decreto Rilancio), consistente nella detrazione del 110% delle spese sostenute a partire dal 1 luglio 2020 per la realizzazione di  interventi finalizzati all’efficienza energetica e al consolidamento statico o alla riduzione del rischio sismico degli edifici.

Lo "stato legittimo dell'immobile" secondo il d.l. 34/2020 

Il testo originario del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all'economia, nonchè di politiche sociali connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77) non conteneva alcun riferimento alla condizione di conformità alla normativa edilizia.

L'articolo 51, comma 3-quinques, del decreto legge 14 agosto 2020, n. 104 (convertito con modificazioni dalla L. 13 ottobre 2020, n. 126), ha inserito il comma 13-ter dell'articolo 119 del decreto legge n. 34/2020, nel quale compare l'obbligo di asseverazione dei tecnici relativamente allo stato legittimo di cui all'articolo 9-bis T.U. Edilizia:

"13-ter. Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all'articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi".

L'articolo 33, comma 1, lettera c), del decreto legge 31 maggio 2021, n. 77 (convertito con modificazioni dalla L. 29 luglio 2021, n. 108) ha poi così sostituto il comma 13-ter dell'articolo 119 del decreto legge n. 34/2020, non solo eliminando l'asseverazione in questione, ma anzi dichiarandola non necessaria:

"13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero e' attestato che la costruzione e' stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall'articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformita' dalla CILA;
c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. 

La nozione di "stato legittimo dell'immobile" secondo il T.U. dell'Edilizia

L'articolo 10, comma 1, lettera d), del decreto legge 16 luglio 2020 n. 76 (convertito con legge 11 settembre 2020, n. 120) ha modificato l'articolo 9-bis del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) introducendo il comma 1-bis a norma del quale:

"1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia."

Gli interventi edilizi su immobili abusivi

È principio generalissimo quello secondo il quale gli interventi edilizi - anche quando non riconducibili nella loro individuale oggettività a categorie che non richiedono il permesso di  costruire (T.A.R. , Napoli , sez. III , 28/11/2018 , n. 6897) - che vengono realizzati su immobili abusivi non sanati né condonati, ripetono le caratteristiche di abusività dell'opera principale alla quale accedono, così che non è consentita la prosecuzione dei lavori di completamento su opere abusive sino all'eventuale intervento della sanatoria (da ultimo Consiglio di Stato, sez. VI, 11/01/2022, n. 188).

La conformità dell'immobile al progetto presentato e alle obbligazioni ad esso connesse è peraltro condizione per la sua utilizzabilità.

In questo senso è orientata la giurisprudenza più recente, la quale ritiene legittima la sospensione dell'efficacia della attestazione del professionista incaricato che dichiara la sussistenza dei requisiti di agibilità dell'immobile, resa ai sensi dell'art. 25 del d.P.R. n. 380/2001, in relazione a unità abitative realizzate nell'ambito di un piano di lottizzazione di iniziativa privata, per non essere state completate le opere di urbanizzazione previste nella convenzione accessiva del piano di lottizzazione (T.A.R. Firenze, Toscana, sez. III, 16/10/2021, n.1328, id. Cons. Stato, Sez. II, 17 maggio 2021 n. 3836).

Superbonus e immobili con abusi edilizi

Sarebbe semplicistico affermare che, sulla scorta della riscrittura dell'articolo 119, comma 13-ter, del decreto legge n. 34/2020, lo stato legittimo dell'immobile non sia più condizione fondante la concessione delle detrazioni spettanti per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici e per quelli di recupero del patrimonio edilizio e che, quindi, i benefici spettino anche a interventi da realizzarsi su immobili in tutto o in parte abusivi.

Ciò che si può affermare è invece che la presentazione della particolare CILA dedicata agli interventi del superbonus:

  • se da un lato non richiede più l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, introdotta dall'articolo 51, comma 3-quinques, del decreto legge n. 104/2020 unicamente - vale la pena ricordarlo - con riferimento alla CILA relativa al superbonus ma ignorata dalla CILA nazionale;
  • dall'altro non per questo si sottrare al principio generalissimo secondo il quale qualsiasi intervento edilizio non può prescindere dalla conformità dell'immobile su cui si interviene.

Può condurre ad una diversa conclusione l'espressione contenuta nel comma 13-ter secondo cui la decadenza del beneficio fiscale prevista dall’articolo 49 del D.P.R. n. 380/2001 opera esclusivamente nei casi di a) mancata presentazione della CILA, b) interventi realizzati in difformità dalla CILA, c) assenza dell'attestazione dei dati di cui al secondo periodo, d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14?

La risposta è negativa.

In disparte il fatto che la norma dispone in ordine alle decadenze fiscali e non in ordine alle conformità edilizie, il richiamo all'articolo 49, comma 1, del Testo Unico dell'Edilizia - a norma del quale "Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici" - riguarda unicamente le fattispecie elencate alle lettere a/d del comma 13-ter, mentre resta ferma la decadenza dai benefici per gli interventi del superbonus che riguardino immobili abusivi, in tutto o in parte, perché eretti o modificati senza titolo, anche quelli caratterizzati da difformità eccedenti il limite di tolleranza ex art. 34 bis TUE, ovvero con titolo annullato.

D'altro canto una norma curiosa come quella dell'articolo 33, comma 1, lettera c), del decreto legge n. 77/2021- che dichiara la non necessità di una allegazione che non è richiesta dalla CILA nazionale - ha riscontro della sua anomalia nel successivo comma 13-quater dell'articolo 119, quando il legislatore, evidentemente rendendosi conto dei profili interpretativi legati ad una simile scelta, ha ritenuto di mantere il comma 14, a norma del quale

Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento.

Norma che va letta in connessione con il comma 2 dell'articolo 49 del TU Edilizia secondo il quale 

È fatto obbligo al comune di segnalare all'amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall'ultimazione dei lavori o dlla segnalazione certificata di cui all'articolo 24, ovvero dall'annullamento del titolo edilizio, ogni inosservanza comportante la decadenza di cui al comma precedente.

Il che a dire - come è stato sottolineato - che spetta in ogni caso ai dirigenti comunali accertare lo stato legittimo dell'immobile, con quanto ne deriva in termini di inazione o inerzia nell’esercizio del potere di vigilanza edilizia in capo al dirigente comunale (M. Grisanti, Superbonus e stato legittimo degli immobili, Lexambiente, 11/2021).

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