Condono edilizio e nozione di edificio ultimato

L'art. 32, comma 24, del D.L. n. 269 del 2003 cit. prevede che

"le disposizioni di cui ai capi IV e V della L. 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della L. 23 dicembre 1994, n. 724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 [...]".

L'art. 31 della L. n. 47 del 1985 cit. prevede a sua volta che

"si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente".

Come affermato da costante giurisprudenza, ed in particolare, tra le tante, dalla stessa Sezione VI del Consiglio di Stato con sentenza n. 3626 del 10 maggio 2022, ai fini dell'interpretazione della disposizione da ultimo citata, per edifici "ultimati" si intendono quegli edifici completati almeno al "rustico" e per edificio al rustico si intende un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne, che realizzano in concreto i volumi, rendendoli individuabili ed esattamente calcolabili.

Ne deriva che la mancanza delle tamponature, anche solo parziale, è pertanto ostativa al rilascio del permesso in sanatoria come già sostenuto dalla Sezione V del Consiglio di Stato con sentenza del 20 ottobre 2000, n. 5638.

Secondo i Giudici di Palazzo Spada il termine "ultimato", difatti, non può che alludere ad un rustico completato quantomeno nei suoi elementi essenziali, tra cui non possono che rientrare tutte le tamponature esterne, oltre che la copertura come espressamente specificato dal legislatore

La natura eccezionale della norma condonistica, inoltre, richiede di interpretare in senso restrittivo i presupposti per ottenere il permesso in sanatoria e, pertanto, anche alla luce di tale criterio ermeneutico, deve ritenersi che l'amministrazione possa rilasciare il permesso in sanatoria solo laddove l'edificio sia dotato di tutte le tamponature esterne.

Qualora, pertanto, il proprietario di un edificio induca l'amministrazione in errore, avendo falsamente rappresentato la presenza di tutte le tamponature esterne, ciò legittima l'amministrazione ad agire in via di autotutela anche oltre il termine fissato dal comma 1 dell’art. 21 nonies, L. 07/08/1990, n. 241, a norma del quale il provvedimento amministrativo illegittimo ai sensi dell'articolo 21-octies può essere annullato d'ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole, comunque non superiore a dodici mesi dal momento dell'adozione dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici.

A completamento, è bene infine ricordare che l'art. 31, comma 2, della L. n. 47 del 28 febbraio 1985, prevede due criteri alternativi per la verifica del requisito dell'ultimazione, rilevante ai fini del rilascio del condono:

• il criterio appunto  "strutturale", da valere nei casi di nuova costruzione; 
• il criterio "funzionale", che opera, invece, nei casi di opere interne ad edifici già esistenti, oppure di manufatti con destinazione diversa da quella residenziale.

A tale proposito il criterio “funzionale”, come evidenziato recentemente anche dal T.A.R. Lazio, Roma, sez. II bis, il 30 gennaio 2024,  con sentenza n. 1816, implica uno stato di avanzamento nella realizzazione tale da consentirne potenzialmente, e salve le sole finiture, la fruizione.

Come indicato dal T.A.R. Campania, Salerno, sez. I, con pronuncia n. 292 del 29 gennaio 2024, l’edificio non soltanto deve aver pertanto assunto una sua forma stabile nella consistenza planivolumetrica ma deve possedere anche una sua riconoscibile e inequivoca identità funzionale che ne connoti con chiarezza la destinazione d'uso.

Mutatis mutandis, il criterio “funzionale”, può trovare oggi giusta applicazione anche per le opere eseguite in forza del Superbonus del 110%, al fine di consentire i benefici fiscali previsti dalla normativa sino al 31 dicembre 2023.