Titoli edilizi in variante e oneri di urbanizzazione

Nel caso di un titolo edilizio in variante, gli oneri di urbanizzazione e il costo di costruzione vanno calcolati con riferimento alle sole modifiche introdotte con la variante o è necessario ricomprendere anche quanto autorizzato originariamente? Il T.A.R. Molise, Campobasso, in una fattispecie relativa al Piano casa della Regione Molise, risponde che è corretta la prima soluzione.

La fattispecie riguarda oneri a suo tempo corrisposti per una destinazione ricettivo alberghiera, che si assumono superiori a quelli dovuti per la nuova destinazione residenziale ottenuta grazie alle previsioni del piano casa sicchè non vi sarebbe alcuna somma ulteriore da versare quanto piuttosto un credito restitutoria per la differenza.

Investito della domanda di condanna del Comune di Campobasso alla restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, il TAR Molise si pronuncia alla luce delle disposizioni contenute nel Piano Casa della Regione Molise, là dove queste affermano all’art. 9, co. 3, della legge regionale 11 dicembre 2009, n. 30, che:

È dovuto per intero il contributo per gli oneri di urbanizzazione per gli interventi di mutamento di destinazione d'uso di cui all'articolo 2, commi 9 e 10, ed all'articolo 3, comma 6.

Sulla scorta di tale disposizione il Comune di Campobasso aveva eccepito che i maggiori oneri erano dovuti alla luce della natura derogatoria e speciale del piano casa di cui alla legge regionale n. 30/2009, in forza della quale sarebbe stato possibile autorizzare nel caso di specie il cambio di destinazione d’uso e la monetizzazione della aree a standard.

L'affermazione non è condivisa dal collegio, ad avviso del quale non può prescindersi dai principi fondamentali in materia di oneri, non derogati o derogabili dalle leglisazioni speciali  come per l'appunto, i Piani Casa. 

Fermo l’assunto alla base dell'art. 16 del d.P.R. n. 380/2001, ossia che gli oneri sono connessi all'impronta urbanistica dell'intervento, non può trarsi la conclusione che quanto già versato per gli oneri di urbanizzazione non debba essere computato e debba, invece, essere calcolato per intero il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione delle varianti, senza tener conto di quanto già pagato per il progetto originario, dovendo piuttosto l’importo da versare essere conguagliato con quanto già versato, con conseguente diritto alla ripetizione in caso di conguaglio positivo.

Appoggiandosi a TAR Sardegna, sez. II, 28 novembre 2013, n. 780, il TAR Molise sottolinea che:

• il contributo per oneri di urbanizzazione e costo di costruzione per le opere oggetto di una concessione in variante dev’essere calcolato sommando le opere dei due titoli edilizi assentiti (concessione originaria e variante), scomputando quanto già pagato al momento del rilascio del titolo originario;
• per la concessione in variante, però, la quota percentuale della parte del contributo commisurato al costo di costruzione delle opere ad essa riferite deve essere calcolata con riferimento alle norme vigenti al momento del rilascio della variante stessa e, come detto, limitatamente alle opere che ne costituiscono oggetto, escludendo cioè quelle già considerate (e quantificate) al momento del rilascio della concessione originaria.

La determinazione dell'importo finale deve quindi avvenire

non in relazione all'intero complesso in via di realizzazione, ma con riferimento alle sole opere nuove e ulteriori volumetrie assentite con la concessione in variante, da calcolare sulla base del nuovo parametro vigente al momento del rilascio del titolo in variante

scorporando la somma già versata.

Diversamente argomentando, ritenendo cioè che per effetto delle varianti richieste ed ottenute a norma del Piano casa, la ricorrente avrebbe dovuto pagare nuovamente e per intero tutti gli oneri di urbanizzazione senza computare quelli già corrisposti, si riconoscerebbe alla legge regionale una portata sanzionatoria che essa invece obiettivamente non presenta, vere piuttosto le finalità premiali dichiarate nell’art. 1 della stessa legge Regione Molise 11 dicembre 2009, n. 30:

La Regione promuove misure straordinarie per il sostegno del settore edilizio, attraverso interventi finalizzati al miglioramento della qualità abitativa, per preservare, mantenere, ricostruire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente, promuovere l'edilizia economica per le giovani coppie e le categorie svantaggiate e meno abbienti e l'edilizia scolastica nonché per migliorare le caratteristiche architettoniche, energetiche, tecnologiche e di sicurezza dei fabbricati.

Interessante notare come il caso del Piano Casa della Regione Molise non si discosti dal Piano Casa della Regione Lombardia, che all'art. 5 della legge regionale n. 13/2009 recita:

4. Le iniziative di cui agli articoli 2 e 3, comportano la corresponsione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, nonché del contributo commisurato al costo di costruzione, calcolati sulla volumetria o sulla superficie lorda di pavimento oggetto di intervento, secondo le tariffe approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione [...]

fatta salva la facoltà dei comuni di riconoscere una riduzione degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di costruzione, anche distintamente per tipologie e modalità di intervento o soggetto beneficiario.

Interessante anche sottolineare come in sentenza il TAR Molise abbia, nel fissare il principio, ritenuto necessario disporre una verificazione ai sensi dell’art. 66 c.p.a. che, alla luce delle tabelle adottate dal Comune di Campobasso ai sensi dell’art. 16 del d.P.R. n. 380/2001 e dei titoli edilizi abilitativi in variante rispetto al progetto originario, determini la somma effettivamente dovuta per oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e per costi di costruzione, tenendo conto delle varianti introdotte al progetto originario, scomputando dalla somma così determinata il valore degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione già corrisposti tenuto conto della originaria integrale destinazione d’uso ricettivo - alberghiera e qualificando la somma eventualmente in eccesso corrisposta al Comune di Campobasso da parte ricorrente sulla base del criterio esplicitato nella decisione.