Sottotetti: ai fini della computabilità conta la potenzialità dello sfruttamento ai fini abitativi

1 agosto 2014
Avv. Lorenzo Spallino
Con sentenza n. 2467 depositata il 14 maggio 2014 la sezione IV del Consiglio di Stato afferma che ciò che rileva, al fine della considerabilità del cd. vano sottotetto ai fini volumetrici, è la sua materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi, del tutto irrilevante l’impegno del costruttore di non rendere abitabile il sottotetto o di utilizzarlo ai fini abitativi.


Riformando la decisione n. 369/2013 del TAR Piemonte, Torino, sezione I, il Consiglio di Stato precisa che per poter non computare ai fini volumetrici un sottotetto non nè sufficiente che la proprietà si impegni con atto notarile a mantenere il medesimo non abitabile.

Delle due l'una, evidenziano i Giudici di Paslazzo Spada: o un volume realizzato a copertura di un fabbricato ha le caratteristiche oggettive di un sottotetto non abitabile, "trattandosi in questo caso di un minimo volume tecnico richiesto per la copertura dell’edificio", oppure "si tratta di una mansarda, anche potenziale, in quanto dotata di rilevante altezza media rispetto al piano di gronda".

Ciò che rileva, dunque, al fine della considerabilità del cd. vano sottotetto, è la sua materiale potenzialità di sfruttamento a fini abitativi, mentre non assumono alcun rilievo gli impegni, anche assunti per atto pubblico, limitativi delle facoltà di godimento del bene.

Per comprendere la posizione del Consiglio di Stato, può essere opportuno ricordare che la rilevanza urbanistica dei sottotetti viene generalmente rinvenuta nella presenza - tra gli altri - di elementi quali l’altezza interna, la praticabilità del solaio, le modalità di accesso e l’esistenza o meno di finestre (cfr. Cons. Stato, IV, 30 maggio 2005 n. 2767). Un locale sottotetto con vani distinti e comunicanti con il piano sottostante con una scala interna viene così ritenuto abitabile e dunque computabile ai fini della volumetria (Cons. Stato,V, 31 gennaio 2006 n. 354), mentre non lo è un sottotetto è privo di scale, come di finestre o di luci (Consiglio di Stato, Sez. V, 27.11.2012, n. 5965).

Con specifico riferimento alla Regione Lombardia, dove l'intervento di recupero di sottotetti è qualificato come ristrutturazione (art. 64, c. II, l.r. 12/2005) pur dovendosi, in sede di redazione del PGT, computare i volumi  recuperati in applicazione della l.r. n. 15/1996 piuttosto che della l.r. n. 12/2005 (art. 65, comma 1 quinquies), vale la pena ricordare che il recupero a fini abitativi dei sottotetti (per essi intendendosi i volumi sovrastanti l'ultimo piano degli edifici) costituisce un ampliamento volumetrico ammissibile solo se compatibile con le prescrizioni dettate dalla disciplina urbanistica vigente e, quindi, nel rispetto degli Interventi sul patrimonio edilizio esistente indici di edificabilità e dei parametri stabiliti dagli strumenti urbanistici comunali, salve le ipotesi derogatorie da detta disciplina espressamente dettate (Consiglio Stato, sez. IV, 04 febbraio 2008, n. 298; Consiglio Stato, sez. IV, 06 novembre 2007, n. 5732; Consiglio Stato, sez. IV, 22 marzo 2007, n. 1408; Consiglio Stato, sez. IV, 21 dicembre 2006, n. 7770).

La sentenza 14 maggio 2014, n. 2467, della sezione IV del Consiglio di Stato è disponibile sul sito della Giustizia Amministrativa a questo indirizzo.

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