Rigenerazione urbana in Lombardia: il nuovo art. 40-bis

28 luglio 2021

L.R. Lombardia n. 12/2005, art. 40-bis

Con legge regionale 24 giugno 2021, n. 11, pubblicata sul BURL il 25 giugno 2021 ed entrata in vigore il giorno successivo, Regione Lombardia riscrive in parte l’art. 40-bis della L.R. 12/2005, introdotto dalla L.R. 18/2019, contenente le “Disposizioni relative al patrimonio edilizio dismesso con criticità”, parte della più ampia normativa predisposta a livello regionale per favorire la rigenerazione urbana e territoriale

 

La risposta del legislatore lombardo alle ordinanze del T.A.R. Lombardia del 10 febbraio 2021, che hanno devoluto alla Corte Costituzionale la questione di legittimità costituzionale dell'art. 40-bis della L.R. 12/2005 (introdotto dalla L.R. 18/2019), non si è fatta attendere.

Con L.R. 24 giugno 2021, n. 11, la disposizione dell'art. 40-bis è stata sostanzialmente modificata.

In primo luogo, è previsto il rinvio dei termini di attuazione della disposizione da parte dei Comuni, prorogati al 31 dicembre 2021.

In secondo luogo, la modifica della disciplina del recupero del patrimonio dismesso sembra voler rimediare alle contestazioni mosse dal T.A.R. Lombardia contro la norma in ordine alla lesione delle funzioni fondamentali dei Comuni, sulla considerazione per cui la disposizione censurata non lascerebbe “alcuno spazio di intervento significativo all'attività pianificatoria comunale”.

La riforma dell'art. 40-bis sembra voler dare ai Comuni maggiori margini di azione rispetto a quanto previsto dalla versione originaria della disposizione.

In particolare:

  • è espressamente previsto che il Comune possa contestare la sussistenza dei presupposti per l'applicazione dell'art. 40-bis in caso di deposito di perizia asseverata da parte della proprietà;
  • anche i Comuni con popolazione superiore ai 20.000 abitanti possono individuare ambiti di esclusione dall'applicazione della norma;
  • è il Comune, con propria delibera, a modulare il bonus volumetrico riconosciuto ai privati, entro il range stabilito dalla norma;
  • è il Comune a stabilire, entro i limiti minimo e massimo previsti dalla norma, il termine entro il quale il proprietario dovrà presentare il progetto di recupero;
  • il Comune può individuare fattispecie, ulteriori rispetto a quelle previste dalla norma, in cui il proprietario è tenuto alla cessione di aree a standard.

La disciplina dell’art. 40-bis

Prima di esaminare le modifiche apportate dal recente intervento legislativo, riepiloghiamo brevemente e per sommi capi la disciplina portata dall’art. 40-bis, che può essere così sintetizzata:

  • con delibera consigliare il Comune, anche sulla base di segnalazioni dei privati, individua gli immobili dismessi, riconoscendo ai proprietari una serie di incentivi per attivare azioni di recupero entro un termine stabilito;
  • decorso infruttuosamente il termine, il Comune invita il proprietario a presentare una proposta di riutilizzo dell’immobile; spirato anche tale ultimo termine, il Comune ingiunge la demolizione o i necessari interventi di recupero e/o di messa in sicurezza;
  • se l’ordine non viene spontaneamente adempiuto, provvede l’Amministrazione in via sostitutiva, con obbligo di rimborso a carico della proprietà.

Le modifiche

I termini di attuazione della legge (comma 1)

Caratteristica dell’art. 40-bis è, fin dalla sua comparsa, quella di assegnare ai Comuni un termine preciso, benché ordinatorio, per gli adempimenti di sua competenza. 

Dopo le incertezze iniziali e i rinvii causa Covid, la riformulazione dell’art. 40-bis prevede ora un termine unico, fissato al 31 dicembre 2021, entro cui i Comuni dovranno:

  • adottare deliberazione di consiglio comunale di individuazione degli immobili dismessi che causano criticità;
  • adottare deliberazione di consiglio comunale di individuazione degli ambiti del territorio comunale esclusi dall’applicazione dell’art. 40-bis.

L’immobile dismesso (comma 1)

La riformulazione della norma prevede ora che possono essere oggetto di recupero gli immobili dismessi “da almeno un anno”, mentre la formulazione originaria prevedeva la dismissione “da oltre cinque anni”. 

Fra le criticità cui dà luogo l’immobile dismesso viene aggiunto il degrado sociale oltre a quello ambientale e urbanistico-edilizio.

Gli immobili già individuati negli strumenti urbanistici (comma 1)

Oltre agli immobili dismessi individuati attraverso la delibera consigliare, la disciplina dell’art. 40-bis si applica anche agli immobili già individuati come degradati e abbandonati negli strumenti urbanistici comunali. 

Le modifiche apportate dalla L.R. 11/2021 in punto si sostanziano:

  • nella previsione per cui, per quanto già individuati nel PGT, anche tali immobili dovranno essere inclusi nella delibera consigliare prevista dal comma 1, mentre la formulazione originaria della norma espressamente escludeva tale onere;
  • nella previsione per cui tali immobili beneficeranno delle previsioni di cui all’art. 40-bisove ricorrano i presupposti di cui al precedente periodo”, ossia la dismissione da almeno un anno e le criticità cui dà luogo, presupposti rispetto ai quali l’A.C. dovrà evidentemente motivare in delibera.

L’individuazione tramite perizia asseverata giurata (comma 1)

Quale terza via per individuare gli immobili da sottoporre alla disciplina dell’art. 40-bis la norma prevede la possibilità per il proprietario, una volta scaduti i termini per l’adozione della deliberazione consigliare, di autocertificare la sussistenza dei presupposti di cui alla norma, a mezzo di perizia asseverata giurata. 

La formulazione originaria della norma si arrestava qui, nel senso che all’Amministrazione non sembrava residuare un potere di valutazione della perizia, il cui deposito automaticamente consentiva l’applicabilità della disciplina dell’art. 40-bis, circostanza che faceva sorgere il dubbio se l’Amministrazione potesse successivamente negare il titolo edilizio richiesto dal proprietario. 

La modifica apportata dalla L.R. 11/2021 introduce invece un’attività di verifica dell’A.C. sulla perizia depositata dal privato in ordine alla sussistenza dei presupposti di cui all’art. 40-bis, da concludersi entro il termine di 60 giorni dalla presentazione della perizia, alla scadenza del quale la verifica si intende assolta con esito positivo.

Gli ambiti di esclusione

Entro il 31 dicembre 2021 le Amministrazioni comunali sono altresì chiamate ad individuare gli ambiti del territorio comunale esclusi dall’applicazione dei bonus volumetrici e delle deroghe previste dall’art. 40-bis, per motivate ragioni di tutela paesaggistica. 

La modifica legislativa toglie il preesistente - e discutibile - limite che riservava ai soli Comuni con popolazione inferiore ai 20.000 abitanti la possibilità di individuare gli ambiti di esclusione, mentre tale facoltà non era prevista per i Comuni di dimensioni superiori. 

La modifica interviene inoltre a precisare in cosa consistano le ragioni di tutela paesaggistica, specificando che queste debbano essere

comunque ulteriori rispetto a eventuali regole morfologiche previste negli strumenti urbanistici, che nel concreto dimostrino l’insostenibilità degli impatti generati da tali disposizioni rispetto al contesto urbanistico ed edilizio in cui si collocano gli interventi. Non è comunque consentita l’esclusione generalizzata delle parti di territorio ricadenti nel tessuto urbano consolidato o comunque urbanizzato.

Insomma, il Comune non può escludere l’applicabilità dell’art. 40-bis sulla base del mero richiamo alle norme di PGT, su considerazioni generiche o attraverso un’esclusione generalizzata del territorio urbanizzato, ma le ragioni di esclusione devono essere specifiche e puntuali.

La notifica al proprietario (comma 2)

Il comma 2 dell’art. 40-bis prevede che l’inserimento dell’immobile nell’elenco di quelli dismessi con criticità sia preceduto dalla notifica al proprietario. 

Risolvendo una problematica che avrebbe dato luogo a lungaggini e difficoltà operative, la riforma non fa più riferimento alle modalità di notificazione previste dal Codice di procedura civile, ma richiama anche le previsioni del Codice dell’amministrazione digitale. 

Il che significa, in buona sostanza, che la notifica può avvenire anche a mezzo pec al domicilio digitale di cui agli elenchi pubblici previsti dal C.A.D.

L’aggiornamento della delibera (comma 1)

L’originario comma 2 dell’art. 40-bis prevedeva incidentalmente l’aggiornamento annuale della deliberazione di individuazione degli immobili dismessi. 

La previsione, oggi trasfusa nel comma 1 a seguito della sua riscrittura, prevede la mera possibilità di aggiornamento senza alcun riferimento temporale, anche per l’inclusione degli immobili individuati a seguito della presentazione delle perizie asseverate.

Il regime delle esclusioni (comma 3)

Resta confermato che la disciplina prevista dall’art. 40-bis non si applica agli immobili eseguiti in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità da esso, fatta salva la loro intervenuta sanatoria che la L.R. 11/2021 specifica poter essere “ordinaria e straordinaria”. 

Sono poi esclusi gli immobili ricadenti in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta.
La L.R. 11/2021 aggiunge poi la lettera b-bis) al comma 3, che estende l’esclusione dalla disciplina in questione

agli immobili che non ricadono nella superficie urbanizzata o urbanizzabile del territorio comunale, come definita nel PTR, e agli interventi che determinano il consumo di suolo, di cui all’articolo 2, comma 1, lettere b) e c), della l.r. 31/2014.

Il termine per la presentazione del progetto di recupero (comma 4)

La possibilità per il proprietario di beneficiare degli incentivi delineati dall’art. 40-bis è subordinata alla presentazione della richiesta di piano attuativo, della richiesta di permesso di costruire, della S.C.I.A. o della richiesta di parere preliminare entro il termine di tre anni.

La L.R. 11/2021 modifica il momento da cui decorre tale termine: non più, come era nella versione originaria, dalla notifica al proprietario (da effettuare prima della deliberazione che include l’immobile tra quelli dismessi), ma dall’efficacia della deliberazione comunale di cui al comma 1 o dall’esito positivo della verifica effettuata sulla perizia asseverata presentata dal proprietario. 

La legge di modifica introduce poi la possibilità per l’Amministrazione di prevedere un termine di presentazione differente, comunque non inferiore a 24 mesi e non superiore a 5 anni dall’efficacia della deliberazione assunta.

Il bonus volumetrico (comma 5)

Viene meno l’incremento “secco” del 20% dei diritti edificatori derivanti dall'indice di edificabilità massimo o, se maggiore, della superficie lorda esistente, sostituito da una maggiorazione variabile tra il 10 e il 25% determinata dal Consiglio comunale nella delibera di individuazione degli immobili dismessi oppure con apposita delibera. 

Nel caso in cui il Comune non provveda ad indicare la percentuale di incremento nella delibera di individuazione degli immobili (da adottare entro il 31 dicembre 2021) e fintanto che non vi provveda, si applica l'aumento volumetrico nella percentuale del 20%.

Obbligo di reperimento aree (comma 5)

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio dismesso disciplinati dall’art. 40-bis sono esentati dall’obbligo di reperimento di aree per servizi ed attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale. 

La norma nella versione originaria prevedeva due eccezioni a tale esenzione, ossia due ipotesi in cui il privato avrebbe comunque dovuto cedere le aree:

  • il caso di aree già individuate in cessione negli strumenti urbanistici all’interno dei comparti o degli edifici oggetto della disciplina di cui all’art. 40-bis,
  • il caso di aree dovute in cessione ai sensi della pianificazione territoriale sovraordinata.

La modifica della L.R. 11/2021 introduce una terza ipotesi in cui, anche nell’ambito della disciplina dell’art. 40-bis, viene prevista la cessione delle aree. 

Si tratta del caso in cui sia il Comune a deciderlo, pur specificando che tale richiesta debba essere “corrispondente al dimostrato incremento di fabbisogno” di aree “per la sola quota correlata all’incremento dei diritti edificatori” previsto dai commi 4 e 5 della disposizione.

L’aumento del 5% dell’indice di edificabilità (comma 6)

Il comma 6 dell’art. 40-bis prevede un ulteriore aumento dell’indice di edificabilità, nella misura del 5%, per

interventi che assicurino una superficie deimpermeabilizzata e destinata a verde non inferiore all'incremento di SL realizzato, nonché per interventi che conseguano una diminuzione dell'impronta al suolo pari ad almeno il 10 per cento.

La modifica apportata dalla L.R. 11/2021 elimina la possibilità originariamente prevista di utilizzare, al fine di raggiungere i parametri di deimpermeabilizzazione, superfici poste al di fuori del lotto di intervento o destinate a giardino pensile.

L’intervento sostitutivo del Comune

Decorso il termine assegnato al proprietario per presentare un progetto di riqualificazione dell’immobile dismesso, il Comune provvede in via sostitutiva. 

La riforma interviene specificando che, in caso di intervento sostitutivo, il riconoscimento della SL esistente sino all’indice di edificabilità previsto dallo strumento urbanistico vale solo “in caso di demolizione” dell’edificio.

Disposizioni per i Comuni che si sono già attivati

La L.R. 11/2021 introduce poi i commi 11-ter / 11-quater nel corpo dell’art. 40-bis.

Tali disposizioni riguardano i Comuni che, alla data di entrata in vigore della legge di modifica (26 giugno 2021), avessero già provveduto agli adempimenti previsti dall'art. 40-bis nella sua precedente formulazione.

Tali Comuni, entro il termine del 31 dicembre 2021, potranno rivedere le deliberazioni già assunte:

  • indicando il termine entro cui i proprietari dovranno presentare la proposta di intervento;
  • determinando la percentuale di incremento dei diritti edificatori (tra il 10 e il 25%);
  • aggiornando gli ambiti di esclusione dall’applicazione della disciplina di cui all’art. 40-bis.

Disposizioni per i progetti già presentati

Il comma 11-quinquies prevede che le richieste di piano attuativo, le richieste di permesso di costruire, le S.C.I.A., le C.I.L.A. e le richieste di parere preliminare già presentate alla data di entrata in vigore della modifica dell’art. 40-bis continueranno a seguire il regime previsto dal testo legislativo anteriore alle modifiche. 

Per gli immobili compresi nelle deliberazioni adottate prima della modifica e per quelli oggetto di perizie asseverate pure presentate prima della modifica, si applicano le disposizioni vigenti, rispettivamente, al momento di individuazione degli immobili interessati o al momento della presentazione delle perizie.

Tabella di confronto art. 40-bis

Art. 40-bis (testo ante modifiche) Art. 40-bis (testo post LR 11/2021)

1. I comuni, con deliberazione consiliare, anche sulla base di segnalazioni motivate e documentate, individuano entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge regionale recante 'Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente. Modifiche e integrazioni alla legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio) e ad altre leggi regionali' gli immobili di qualsiasi destinazione d'uso, dismessi da oltre cinque anni, che causano criticità per uno o più dei seguenti aspetti: salute, sicurezza idraulica, problemi strutturali che ne pregiudicano la sicurezza, inquinamento, degrado ambientale e urbanistico-edilizio. La disciplina del presente articolo si applica, anche senza la deliberazione di cui sopra, agli immobili già individuati dai comuni come degradati e abbandonati. Le disposizioni di cui al presente articolo, decorsi i termini della deliberazione di cui sopra, si applicano anche agli immobili non individuati dalla medesima, per i quali il proprietario, con perizia asseverata giurata, certifichi oltre alla cessazione dell'attività, documentata anche mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà a cura della proprietà o del legale rappresentante, anche uno o più degli aspetti sopra elencati, mediante prova documentale e/o fotografica. I comuni aventi popolazione inferiore a 20.000 abitanti, entro sei mesi dall'entrata in vigore della legge regionale recante 'Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente. Modifiche e integrazioni alla legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio) e ad altre leggi regionali', mediante deliberazione del consiglio comunale possono individuare gli ambiti del proprio territorio ai quali non si applicano le disposizioni di cui ai commi 5 e 10 del presente articolo, in relazione a motivate ragioni di tutela paesaggistica.

2. I comuni, prima delle deliberazioni di cui al comma 1, da aggiornare annualmente, notificano ai sensi del codice di procedura civile ai proprietari degli immobili dismessi e che causano criticità le ragioni dell'individuazione, di modo che questi, entro 30 giorni dal ricevimento di detta comunicazione, possano dimostrare, mediante prove documentali, l'assenza dei presupposti per l’inserimento.

3. Le disposizioni del presente articolo non si applicano in ogni caso:

a) agli immobili eseguiti in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità rispetto allo stesso titolo, a esclusione di quelli per i quali siano stati rilasciati titoli edilizi in sanatoria;
b) agli immobili situati in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta.

4. La richiesta di piano attuativo, la richiesta di permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività, la comunicazione di inizio lavori asseverata o l'istanza di istruttoria preliminare funzionale all'ottenimento dei medesimi titoli edilizi devono essere presentati entro tre anni dalla notifica di cui al comma 2. La deliberazione di cui al comma 1 attesta l'interesse pubblico al recupero dell'immobile individuato, anche ai fini del perfezionamento dell'eventuale procedimento di deroga ai sensi dell'articolo 40.

5. Gli interventi sugli immobili di cui al comma 1 usufruiscono di un incremento del 20 per cento dei diritti edificatori derivanti dall'applicazione dell'indice di edificabilità massimo previsto o, se maggiore di quest'ultimo, della superficie lorda esistente e sono inoltre esentati dall'eventuale obbligo di reperimento di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, a eccezione di quelle aree da reperire all'interno dei comparti edificatori o degli immobili oggetto del presente articolo, già puntualmente individuate all'interno degli strumenti urbanistici e da quelle dovute ai sensi della pianificazione territoriale sovraordinata. A tali interventi non si applicano gli incrementi dei diritti edificatori di cui all'articolo 11, comma 5. Nei casi di demolizione l'incremento dei diritti edificatori del 20 per cento si applica per un periodo massimo di dieci anni dalla data di individuazione dell'immobile quale dismesso.

6. E' riconosciuto un ulteriore incremento dell'indice di edificabilità massimo previsto dal PGT o rispetto alla superficie lorda (SL) esistente del 5 per cento per interventi che assicurino una superficie deimpermeabilizzata e destinata a verde non inferiore all'incremento di SL realizzato, nonché per interventi che conseguano una diminuzione dell'impronta al suolo pari ad almeno il 10 per cento. A tal fine possono essere utilizzate anche le superfici situate al di fuori del lotto di intervento, nonché quelle destinate a giardino pensile, cosi come regolamentate dalla norma UNI 11235/2007.

7. Se il proprietario non provvede entro il termine di cui al comma 4, non può più accedere ai benefici di cui ai commi 5 e 6 e il comune lo invita a presentare una proposta di riutilizzo, assegnando un termine da definire in ragione della complessità della situazione riscontrata, e comunque non inferiore a mesi quattro e non superiore a mesi dodici.

8. Decorso il termine di cui al comma 7 senza presentazione delle richieste o dei titoli di cui al comma 4, il comune ingiunge al proprietario la demolizione dell'edificio o degli edifici interessati o, in alternativa, i necessari interventi di recupero e/o messa in sicurezza degli immobili, da effettuarsi entro un anno. La demolizione effettuata dalla proprietà determina il diritto ad un quantitativo di diritti edificatori pari alla superficie lorda dell'edificio demolito fino all'indice di edificabilità previsto per l'area. I diritti edificatori generati dalla demolizione edilizia possono sempre essere perequati e confluiscono nel registro delle cessioni dei diritti edificatori di cui all'articolo 11, comma 4.

9. Decorso infruttuosamente il termine di cui al comma 8, il comune provvede in via sostitutiva, con obbligo di rimborso delle relative spese a carico della proprietà, cui è riconosciuta la SL esistente fino all'indice di edificabilità previsto dallo strumento urbanistico.

10. Tutti gli interventi di rigenerazione degli immobili di cui al presente articolo sono realizzati in deroga alle norme quantitative, morfologiche, sulle tipologie di intervento, sulle distanze previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti e adottati e ai regolamenti edilizi, fatte salve le norme statali e quelle sui requisiti igienico-sanitari.

11. Per gli immobili di proprietà degli enti pubblici, si applicano le disposizioni di cui ai commi 5 e 6 a condizione che, entro tre anni dalla individuazione di cui al comma 1, gli enti proprietari approvino il progetto di rigenerazione ovvero avviino le procedure per la messa all'asta, l'alienazione o il conferimento a un fondo.

11-bis. Gli interventi di cui al presente articolo riguardanti il patrimonio edilizio soggetto a tutela culturale e paesaggistica sono attivati previo coinvolgimento del Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo e nel rispetto delle prescrizioni di tutela previste dal piano paesaggistico regionale ai sensi del d.lgs. 42/2004.

1. I comuni, con deliberazione consiliare, anche sulla base di segnalazioni motivate e documentate, individuano, entro il 31 dicembre 2021, gli immobili di qualsiasi destinazione d’uso che, alla data di entrata in vigore della legge regionale recante «Disposizioni relative al patrimonio edilizio dismesso con criticità. Modifiche all’articolo 40 bis della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio)», da almeno un anno risultano dismessi e causano criticità per uno o più dei seguenti aspetti: salute, sicurezza idraulica, problemi strutturali che ne pregiudicano la sicurezza, inquinamento, degrado ambientale, urbanistico-edilizio e sociale. Ove ricorrano i presupposti di cui al precedente periodo, in tale deliberazione i comuni includono gli immobili già individuati come degradati e abbandonati nei propri strumenti urbanistici.
Le disposizioni di cui al presente articolo, decorsi i termini della deliberazione di cui al primo periodo, si applicano
anche agli immobili non individuati dalla medesima, per i quali il proprietario, con perizia asseverata giurata, certifichi, oltre al non uso dell’immobile, documentato anche mediante dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà a cura della proprietà o del legale rappresentante, anche uno o più degli aspetti elencati al primo periodo, mediante prova documentale o anche fotografica. Il responsabile del procedimento del comune interessato verifica la perizia in relazione alla sussistenza dei presupposti di cui al primo periodo per il recupero dell’immobile ai sensi del presente articolo e si esprime entro sessanta giorni dalla data di presentazione della stessa perizia. In caso di mancato riscontro entro il termine di cui al precedente periodo, la verifica sulla perizia si intende assolta con esito positivo. I comuni, entro il 31 dicembre 2021, possono individuare, mediante deliberazione del consiglio comunale, gli ambiti del proprio territorio ai quali non si applicano le disposizioni di cui ai commi 5, 6 e 10 del presente articolo, in relazione a motivate ragioni di tutela paesaggistica, comunque ulteriori rispetto a eventuali regole morfologiche previste negli strumenti urbanistici, che nel concreto dimostrino l’insostenibilità degli impatti generati da tali disposizioni rispetto al contesto urbanistico ed edilizio in cui si collocano gli interventi. Non è comunque consentita l’esclusione generalizzata delle parti di territorio ricadenti nel tessuto urbano consolidato o comunque urbanizzato. La deliberazione di cui al primo periodo può essere sempre aggiornata, anche al fine di includere gli immobili individuati a seguito della presentazione delle perizie asseverate giurate da parte dei privati. Gli eventuali aggiornamenti devono comunque fare riferimento agli immobili che, alla data di entrata in vigore della legge regionale recante «Disposizioni relative al patrimonio edilizio dismesso con criticità. Modifiche all’articolo 40 bis della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio)», da almeno un anno risultano dismessi e causano criticità per uno o più degli aspetti di cui al primo periodo del presente comma.»

2. I comuni, prima della deliberazione di cui al primo periodo del comma 1, notificano, ai sensi del decreto legislativo 7 marzo 2005, n. 82 (Codice dell’amministrazione digitale) o del codice di procedura civile, ai proprietari degli immobili dismessi e che causano criticità le ragioni dell'individuazione, di modo che questi, entro 30 giorni dal ricevimento di detta comunicazione, possano dimostrare, mediante prove documentali, l'assenza dei presupposti per l'inserimento.

3. Le disposizioni del presente articolo non si applicano in ogni caso:

a) agli immobili eseguiti in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità rispetto allo stesso titolo, a esclusione di quelli per i quali siano stati rilasciati titoli edilizi in sanatoria ordinaria e straordinaria;

b) agli immobili situati in aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta;

b bis) agli immobili che non ricadono nella superficie urbanizzata o urbanizzabile del territorio comunale, come definita nel PTR, e agli interventi che determinano il consumo di suolo, di cui all’articolo 2, comma 1, lettere b) e c), della l.r. 31/2014.

4. La richiesta di piano attuativo, la richiesta di permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività, la comunicazione di inizio lavori asseverata e la richiesta di rendere indicazioni e chiarimenti preliminari ai sensi dell’articolo 6, comma 1 bis, della l.r. 11/2014 e dell’articolo 32, comma 3 bis, della presente legge devono essere presentate entro tre anni dall’efficacia della deliberazione comunale di cui al primo periodo del comma 1 o dall’esito positivo della verifica sulla perizia presentata ai sensi del comma 1. I comuni, nell’ambito della deliberazione di cui al primo periodo del comma 1, oppure con apposita deliberazione consiliare da assumere entro la stessa scadenza della deliberazione di cui al comma 1, possono prevedere un termine di presentazione anche diverso da quello di cui al precedente periodo, comunque non inferiore a ventiquattro mesi e non superiore a cinque anni dall’efficacia della deliberazione assunta. La deliberazione di cui al primo periodo del comma 1 attesta la sussistenza dell’interesse pubblico al recupero dell’immobile individuato, anche ai fini del successivo perfezionamento dell’eventuale procedimento di deroga ai sensi dell’articolo 40.

5. Gli interventi sugli immobili di cui al comma 1 usufruiscono di un incremento dei diritti edificatori derivanti dall’applicazione dell’indice di edificabilità massimo previsto o, se maggiore di quest’ultimo, della superficie lorda (SL) esistente, determinato dal consiglio comunale nella deliberazione di cui al primo periodo del comma 1 o con apposita deliberazione consiliare, in misura percentuale tra il 10 e il 25 per cento. Successivamente al termine di cui al primo periodo del comma 1, in mancanza della determinazione della percentuale di incremento dei diritti edificatori, di cui al precedente periodo, e fintanto che non venga assunta dal consiglio comunale, si applica un incremento nella misura del 20 per cento. Per i medesimi interventi, fatte salve le aree da reperire all’interno dei comparti edificatori o degli immobili oggetto del presente articolo, già puntualmente individuate negli strumenti urbanistici o anche dovute ai sensi della pianificazione territoriale sovraordinata, i comuni possono richiedere la dotazione di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale, corrispondente al dimostrato incremento di fabbisogno delle stesse, per la sola quota correlata all’incremento dei diritti edificatori ammesso ai sensi del presente comma e del comma 6. A tali interventi non si applicano gli incrementi dei diritti edificatori di cui all'articolo 11, comma 5. Nei casi di demolizione l'incremento dei diritti edificatori ammesso si applica per un periodo massimo di dieci anni dalla data di individuazione dell'immobile quale dismesso.

6. E' riconosciuto un ulteriore incremento dell'indice di edificabilità massimo previsto dal PGT o rispetto alla superficie lorda (SL) esistente del 5 per cento per interventi di rigenerazione urbana che assicurino una superficie deimpermeabilizzata e destinata a verde non inferiore all'incremento di SL realizzato, o per interventi che conseguano una diminuzione dell'impronta al suolo pari ad almeno il 10 per cento. 

7. Se il proprietario non provvede entro il termine di cui al comma 4, non può più accedere ai benefici di cui ai commi 5 e 6 e il comune lo invita a presentare una proposta di riutilizzo, assegnando un termine da definire in ragione della complessità della situazione riscontrata, e comunque non inferiore a mesi quattro e non superiore a mesi dodici.

8. Decorso il termine di cui al comma 7 senza presentazione delle richieste o dei titoli di cui al comma 4, il comune ingiunge al proprietario la demolizione dell'edificio o degli edifici interessati o, in alternativa, i necessari interventi di recupero e/o messa in sicurezza degli immobili, da effettuarsi entro un anno. La demolizione effettuata dalla proprietà determina il diritto ad un quantitativo di diritti edificatori pari alla superficie lorda dell'edificio demolito fino all'indice di edificabilità previsto per l'area. I diritti edificatori generati dalla demolizione edilizia possono sempre essere perequati e confluiscono nel registro delle cessioni dei diritti edificatori di cui all'articolo 11, comma 4.

9. Decorso infruttuosamente il termine di cui al comma 8, il comune provvede in via sostitutiva, con obbligo di rimborso delle relative spese a carico della proprietà, cui è riconosciuta, in caso di demolizione, la SL esistente fino all'indice di edificabilità previsto dallo strumento urbanistico.

10. Tutti gli interventi di rigenerazione degli immobili di cui al presente articolo sono realizzati in deroga alle norme quantitative, morfologiche, sulle tipologie di intervento, sulle distanze previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti e adottati e ai regolamenti edilizi, fatte salve le norme statali e quelle sui requisiti igienico-sanitari.


11. Per gli immobili di proprietà degli enti pubblici, si applicano le disposizioni di cui ai commi 5 e 6 a condizione che, entro tre anni dalla individuazione di cui al primo periodo del comma 1 ovvero, ai sensi del secondo periodo del comma 4, entro altro termine non inferiore a ventiquattro mesi e non superiore a cinque anni, gli enti proprietari approvino il progetto di rigenerazione ovvero avviino le procedure per la messa all'asta, l'alienazione o il conferimento a un fondo.

11 bis. Gli interventi di cui al presente articolo riguardanti il patrimonio edilizio soggetto a tutela culturale e paesaggistica sono attivati previo coinvolgimento del Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo e nel rispetto delle prescrizioni di tutela previste dal piano paesaggistico regionale ai sensi del d.lgs. 42/2004.

11 ter. I comuni che, alla data di entrata in vigore della legge regionale recante “Disposizioni relative al patrimonio edilizio dismesso con criticità. Modifiche all’articolo 40 bis della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio)”, hanno già assunto la deliberazione consiliare di cui al primo periodo del comma 1, possono aggiornare tale deliberazione entro il 31 dicembre 2021, al fine di: 

a) indicare il termine, di cui al comma 4, entro il quale devono essere presentate la richiesta di piano attuativo, la richiesta di permesso di costruire, la segnalazione certificata di inizio attività, la comunicazione di inizio lavori asseverata e la richiesta di rendere indicazioni e chiarimenti preliminari ai sensi dell’articolo 6, comma 1 bis, della l.r. 11/2014 e dell’articolo 32, comma 3 bis, della presente legge;

b) determinare la percentuale di incremento dei diritti edificatori derivanti dall’applicazione dell’indice di edificabilità massimo previsto o, se maggiore di quest’ultimo, della SL esistente, di cui al comma 5.

11 quater. I comuni che, alla data di entrata in vigore della legge regionale recante “Disposizioni relative al patrimonio edilizio dismesso con criticità. Modifiche all’articolo 40 bis della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio)”, hanno già adottato la deliberazione consiliare di cui al sesto periodo del comma 1, possono aggiornare tale deliberazione entro il 31 dicembre 2021, secondo quanto previsto, al riguardo, dalla stessa legge regionale.

11 quinquies. Alle richieste di piano attuativo, alle richieste di permesso di costruire, alle segnalazioni certificate di inizio attività, alle comunicazioni di inizio lavori asseverate e alle richieste di rendere indicazioni e chiarimenti preliminari funzionali all'ottenimento dei medesimi titoli edilizi di cui al comma 4, già presentate alla data di entrata in vigore della legge regionale recante “Disposizioni relative al patrimonio edilizio dismesso con criticità. Modifiche all’articolo 40 bis della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio)”, in relazione agli immobili già individuati dai comuni come degradati e abbandonati nei propri strumenti urbanistici e agli immobili dismessi con criticità individuati dai comuni con la deliberazione di cui al primo periodo del comma 1, continuano ad applicarsi le disposizioni del presente articolo nel testo vigente prima della data di entrata in vigore della legge regionale recante “Disposizioni relative al patrimonio edilizio dismesso con criticità. Modifiche all’articolo 40 bis della legge regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio)”.

11 sexies. Fatto salvo quanto previsto al comma 11 quinquies, le misure di cui al presente articolo si applicano alle perizie presentate e agli immobili individuati, ai sensi del comma 1, secondo la disciplina sul patrimonio edilizio dismesso con criticità vigente, rispettivamente, alla data di presentazione delle perizie o a quella di individuazione degli immobili interessati.

 

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