11 novembre 2024
^Salva Casa^: materiali e giurisprudenza.
14 dicembre 2024
D.L. 29 maggio 2024 n. 69, Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica (GU Serie Generale n.124 del 29.05.2024), convertito, con modifiche, con L. 24 luglio 2024, n. 105 (GU n.175 del 27.07.2024)
Articolo pubblicato il 14/12/2024 e aggiornato il 02/05/2025
In grassetto gli ultimi inserimenti.
Materiali
ANCI
- Quaderno Anci n. 56 – Il Decreto “Salva casa” 31 marzo 2025 Circolare N.211 /25
- Nota sintetica Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” come convertito in legge 24 luglio 2024, n. 105
Comune di Roma
MIBACT
MIT
Portale della Giustizia Amministrativa
- Pasanisi Leonardo, La riqualificazione urbana e la mini-sanatoria edilizia ex D.L. n. 69/2024, conv. in Legge n. 105/2024 (cd. Decreto Salva Casa), Relazione conclusiva svolta al XXV Convegno di Studio tenutosi il 29 novembre 2024 a Castelfranco Veneto sul tema “La riqualificazione urbana e la mini-sanatoria edilizia ex D.L. n. 69/2024
Regione Campania
Regione Emilia-Romagna
- Documento tecnico illustrativo del D.L. N. 69 del 2024 (C.D. “Salva casa"), bozza del 6 agosto 2024
- Allegato: Modifiche alla normativa in materia edilizia apportate dal decreto legge n. 69 del 2024 (c.d. “Salva casa”) come convertito in legge
Regione Lazio
- Deliberazione 03.10.2024, n. 742, Indicazioni operative per i procedimenti di accertamento di compatibilità paesaggistica disciplinati dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 convertito con legge 24 luglio 2024 n. 105, recante: "Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica"
- Circolare n. 1566357 del 20.12.2024, Indicazioni operative per i procedimenti di accertamento di conformità urbanistica disciplinati dall’art. 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, con particolare riferimento all’accertamento di compatibilità paesaggistica di cui ai commi 4 e 5-bis
Regione Liguria
Regione Lombardia
- Legge regionale 6 dicembre 2024 , n. 20 Seconda legge di revisione normativa ordinamentale 2024. Articoli di riferimento: 26 (Modifiche agli articoli 33, 52 e 53 della l.r. 12/2005), 27 (Modifiche all’articolo 2 della l.r. 7/2017) e 28 (Modifiche agli articoli 80, 81 e 82 e all’allegato A della l.r. 12/2005)
Regione Sicilia
Regione Umbria
- Circolare 23.10.2024 per l'applicazione delle disposizoni attuative dettate dal decreto ^Salva Casa^ e ricadute sulla legge regionale n 1/2015
Soprintendenza archeologia, belle arti e paesaggio per la città metropolitana di Milano
Giurisprudenza
Irretroattività e rivalutazione della domanda di applicazione del D.L. n. 69/2024
Le previsioni introdotte dal Decreto salva casa in tema di tolleranze costruttive non si applicano retroattivamente ai provvedimenti precedentemente impugnati, fermo che il Comune ha la possibilità di rivedere le proprie decisioni, rivalutando la domanda originaria alla luce delle novità introdotte dal Decreto n. 69/2024.
Consiglio di Stato, Sez. IV, 02/04/2025 n. 2771 (id. C.S., Sez. II, 25/10/2024 n. 8542
Mutamento di destinazione e previsioni urbanistiche locali
Per quanto il mutamento di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione sia di carattere “verticale” e non “orizzontale”, intervenendo tra categorie funzionali distinte e tra loro non assimilabili, è corretto, alla luce del D.L. n. 69/2024, il ricorso alla SCIA ancorché l’intervento produca un cambio di destinazione d’uso verticale, senza che da ciò derivi l’obbligo del pagamento di oneri urbanistici, per la ragione che, secondo le valutazioni effettuate a monte dal legislatore ed in assenza di diverse e successive regolamentazioni comunali, non si hanno aggravi da considerarsi significativi sul carico urbanistico complessivo. Le regolamentazioni urbanistiche previgenti, anche quelle di origine convenzionale, volte a disciplinare i mutamenti di destinazione d’uso, diventano infatti recessive rispetto alle previsioni contenute all’art. 23-ter d.p.r. 380/2001, come integrate ed innovate dal D.L. 69/2024, tanto più se presentano elementi di contrasto rispetto a queste ultime.
TAR Puglia, sez. II, 17/04/2025 n. 553
Stato legittimo dell'immobile
Non è configurabile alcun atto di assenso implicito rispetto ad opere abusive che risultino semplicemente rappresentate in un elaborato grafico allegato ad una istanza finalizzata ad ottenere l’autorizzazione per altre e diverse opere, successivamente assentite dall’amministrazione, fosse anche ex d.l. n. 69/2024.
Consiglio di Stato, Sez. VII, 18/02/2025, n. 1382
Stato legittimo dell'immobile
In sede di riedizione dei poteri dell'A.C. a seguito dell'accoglimento di un ricorso finalizzato a sentire accertare l'illegittimità del provvedimento con cui è stata comunicata l’impossibilità di reperire la licenza edilizia di un immobile e, pertanto, di dichiarare la legittimità edilizia dello stesso, l'amministrazione è tenuta a tener conto della sopravvenuta normativa, ed in particolare dell’art. 9-bis, comma 1 bis, del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 69/2024 (cd. decreto “salva-casa”, conv. in legge n. 105/2024, che disciplina la fattispecie dell’irreperibilità del titolo edilizio), nella parte in cui si stabilisce che le disposizioni relative allo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare “si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi”, quale “il parere positivo, rilasciato in sede di commissione edilizia ed espressamente sottoscritto dal Sindaco”.
TAR Lazio, Sez. II quater, 10/03/2025 n. 4983
^Salva Casa^ e jus superveniens
È da ritenersi che – come inferibile da Cons. Stato, sez. II, 9 settembre 2024, n. 7486 – il ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, c. 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi. Stanti queste premesse, va detto che la precedente adozione delle ordinanze demolitorie e il diniego della precedente domanda di sanatoria si rivelano ininfluenti ai fini dell’esame dell’istanza presentata di recente dalla ricorrente ai sensi dell’art. 36 bis L. 241/90 e, dunque, sulla base di un regime normativo e di presupposti differenti. (id. TAR Emilia Romagna, sez. II, 20.02.2025 n. 165)
TAR Campania, Salerno, 27/02/2025 n. 406
^Salva Casa^ e abusi in parziale difformità
Il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, conv., con mod., dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. decreto salva-casa) ha in più punti modificato il d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (t. u. edilizia), ampliando, in presenza di tassativi presupposti e previa domanda di parte, le fattispecie di sanatoria delle difformità edilizie e meglio specificato le c.d. tolleranze costruttive; talché, in considerazione della particolare difformità di volta in volta riscontrata, va consentito, in un’ottica di semplificazione dell’azione amministrativa, un adeguato spatium deliberandi al proprietario del bene immobile, al fine di consentirgli di assumere una ponderata posizione, in particolar modo qualora costui non risulti l’autore delle difformità, per aver conseguito il manufatto con difformità edilizie a titolo derivativo. E tale spazio può ben essere assicurato, applicando il previsto istituto dell’avviso di inizio del procedimento, di cui all’art. 7 della legge n. 241 del 1990, in presenza di volumi che - pur non essendo condonabili, ai sensi della legge n. 326 del 2003 - in qualche modo rientrino nelle c.d. tolleranze edilizie ex novo disciplinate dal decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, conv., con mod., dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. decreto salva-casa), o in altro modo sanabili, ai sensi delle disposizioni novellate, di cui al d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
TAR Lazio, Roma, sez. II quater, 21/02/2025 n. 3934
Irretroattività del ^Salva Casa^
Deve escludersi l’applicabilità dello ius superveniens costituito dall’art. 36 bis d.P.R. 380/2001, introdotto dal d.l. n. 69/2024 (convertito con modificazioni dalla l. n. 105/2024), alle S.C.I.A. in sanatoria presentate in data successiva al 30 maggio 2024, data di entrata in vigore del ^Salva Casa^. Da un lato, in quanto non si rinviene nel testo del d.l. n. 69/2024 alcuna disposizione transitoria intesa a consentire l’applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore, sicché, in difetto di un’espressa statuizione di retroattività, non può che trovare applicazione la regola generale sancita dall’art. 11 disp. prel. c.c. D'altro lato, in quanto in senso contrario alla tesi della retroattività depone, quale logico corollario del principio tempus regit actum, il disposto dell’art. 3, comma 4, d.l. n. 69/2024 il quale esclude che la sanatoria presentata ai sensi dell’art. 36 bis d.P.R. 380/2001 fondi un diritto del privato alla ripetizione delle somme già versate a titolo di oblazione o di pagamento di sanzioni irrogate sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del decreto.
Consiglio di Stato, sez. II, 19/02/2025 n. 1394
Stato legittimo e abitabilità
L’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380 del 2001, nella versione attualmente vigente, subordina la sussistenza dello stato legittimo dell’immobile alla condizione che l’Amministrazione, in sede di rilascio di un titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, non ammettendosi una implicita attestazione della loro regolarità, senza che in alcun modo rilevi l’eventuale rilascio (rectius, ottenimento) dell’abitabilità, poiché il certificato di agibilità di un immobile non attesta la regolarità edilizia e urbanistica dello stesso, essendo tale aspetto afferente al titolo edilizio in senso stretto.
TAR Lombardia, Milano, sez. IV, 25/01/2025 n. 227
Ordine di demolizione e presentazione di istanza di sanatoria
Per giurisprudenza costante a seguito della presentazione di una istanza di sanatoria, l’ordine di demolizione diventa solo temporaneamente ineseguibile, nelle more del procedimento di sanatoria, e riprende i suoi effetti nel caso di rigetto della stessa sanatoria. Tale principio è stato ribadito anche in occasione del decreto-legge “Salva Casa”: l’avvenuta presentazione dell’istanza di sanatoria ai sensi del decreto-legge n. 69 del 2024 non influisce sull’esito del giudizio in corso avente ad oggetto la "legittimità" dell'ordine di ripristino alla data della sua emanazione (e tanto in applicazione, anche in questo caso, del consolidato principio giurisprudenziale - ancorché relativo alla sanatoria ex art. 36 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 -, secondo cui la presentazione di una richiesta di sanatoria non incide sulla legittimità del provvedimento ma solo sulla sua efficacia).
C.S.G.A., Adunanza delle Sezioni riunite 16.01.2025, n. 22
Presentazione di sanatoria e rinvio dell'udienza
La presentazione della richiesta di sanatoria ai sensi del c.d. “Salva casa” non rappresenta una una situazione eccezionale che, ai sensi dell’art. 73 comma 1 bis c.p.a., consente di disporre un (ulteriore) rinvio dell’udienza. Deve quindi essere respinta l’istanza di rinvio in tal senso, atteso che, per un verso, la definizione del procedimento non è pregiudiziale rispetto al giudizio e, per altro verso, la definizione del secondo non incide sull’esito del primo. (id. TAR Sicilia, Catania, sez. V, 09.12.2024 n. 4052)
Consiglio di Stato, sez. II, 24/12/2024 n. 10371
Richiesta di rinvio dell'udienza
La richiesta di rinvio dell'udienza di merito al fine di valutare la possibilità di avvalersi del c.d. “salva casa” - chiedendo anche che venga disposta una consulenza tecnica d’ufficio per accertare l’effettiva natura dell'intervento abusivo - deve respinta non integrando una delle situazioni eccezionali che consentono di disporre il rinvio ai sensi dell’art. 73 comma 1 bis c.p.a.
Consiglio di Stato, sez. VII, 10/12/2024 n. 9967
Stato legittimo e irretroattività del ^Salva Casa^
La previsione contenuta nella l. 105/2024, di conversione con modificazioni, del d.l. 9/2024, secondo la quale lo stato legittimo dell'immobile è non solo "quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa" (integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali), ma anche quello stabilito dal titolo che "ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi", non trova applicazione a fattispecie anteriori alla sua entrata in vigore (diniego espresso nel 2018 dal Comune verso la richiesta di attestazione conformità in sanatoria prevista dalla L.R. Toscana n. 65/2014), secondo il principio per il quale ciascun atto amministrativo deve essere adottato sulla base della situazione di fatto e della disciplina vigente al momento della sua adozione.
Consiglio di Stato, sez. VI, 09/12/2024, n. 9877
Presentazione di sanatoria e rinvio dell'udienza
La proposizione di istanza di sanatoria sulla scorta della disciplina introdotta “dal D.L. 69/2024 (c.d. ‘Salva casa’) e relativa Legge di conversione n. 105/2024”, concretizza "i peculiari presupposti di rinvio della causa a data da destinarsi, anche a fronte della sopravvenienza della disciplina normativa e dell’istanza".
Consiglio di Stato, sez. VI, 20/11/2024 n. 9357
Ordine di demolizione e istanza di sanatoria
«Il Collegio ritiene in via preliminare di prendere atto dell’avvenuto deposito presso gli Uffici comunali di una istanza di sanatoria per difformità parziali ai sensi della Legge n.105 del 2024 di conversione del Decreto-legge n.69 del 2024 (cd. “Salva-casa”). Con tali premesse si ritiene, in adesione ad orientamento giurisprudenziale fatto proprio dal Tribunale (ex multis, Cons. Stato, V, 22.8.2024, n.7203; TAR Lombardia, Milano, II, 28.12.2023, n.3198; 20.12.2023, n.3139; 19.5.2021, n.1222), che il ricorso vada dichiarato improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse, atteso che il medesimo era stato proposto avverso un provvedimento di demolizione di opere edilizie ritenute abusive e la parte ricorrente ha presentato, nelle more della definizione del giudizio, un’istanza di sanatoria (nel caso di specie per difformità parziali ai sensi della Legge n.105 del 2024 di conversione del Decreto-legge n.69 del 2024 (cd. “Salva-casa”) avente ad oggetto i medesimi manufatti. L’Amministrazione, infatti, a seguito della nuova pratica di sanatoria, in ipotesi di rigetto dell’istanza dovrà comunque adottare un nuovo provvedimento sanzionatorio con fissazione di ulteriori termini per ottemperarvi nei confronti del privato che, superando quello oggetto dell’originaria impugnativa, determina il venir meno dell’interesse a ricorrere in relazione a quest’ultima».
TAR Lombardia, Milano, sez. IV, 11/11/2024 n. 3091
Sanatoria di beni vincolati ai fini paesaggistici
La nitidezza della distinzione tra sanatoria paesaggistica e sanzione contenuta nel sistema di cui al d.Lgs. 42/2004 «è destinata a generare nuove aree chiaroscurali se si ha riguardo alla nuova disciplina della sanatoria ordinaria introdotta con l’introduzione nel d.P.R. n. 380 del 2001 dell’art. 36-bis, ad opera del d.l. 29 maggio 2024, n. 69, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (c.d. “salva casa”): il comma 5-bis, infatti, consentendo l’accertamento di conformità anche per interventi eseguiti in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica sulla base del previo parere favorevole dell’autorità preposta alla tutela del vincolo, peraltro anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati, sembrerebbe avere di fatto ampliato le previsioni di cui all’art. 167, ma delegando (nuovamente) al parere la valutazione di compatibilità paesaggistica, e dunque un giudizio di merito che, ove negativo, implicherà la demolizione, in luogo della sanzione pecuniaria».
Cons. Stato, sez. V, 04/11/2024 n. 8722
Richiesta di rinvio dell'udienza in attesa che le Regioni recepiscano il ^Salva Casa^
«Preliminarmente, va esaminata la richiesta di rinvio della causa al fine di consentire il recepimento, anche nel territorio regionale, delle novità normative introdotte dal cd. “decreto Salva Casa”. Rileva il Collegio come la stessa non possa trovare accoglimento alla luce del comma 1 bis dell’art. 73 c.p.a., secondo cui il rinvio della trattazione della causa può essere disposto solo per ragioni “eccezionali”, a tale ipotesi non potendo certamente ricondursi l’eventuale approvazione di una norma la cui rilevanza e applicabilità ratione temporis al caso di specie non è dato conoscere».
TAR Sicilia, Catania, sez. V, 30/10/2024 n. 3603
Effetto del ^Salva Casa^ sui provvedimenti sanzionatori
È da ritenersi che – come inferibile da Cons. Stato, sez. II, 9 settembre 2024, n. 7486 – il ius superveniens costituito dalla disciplina “Salva Casa” (art. 1, comma 1, lett. h, del d.l. n. 69/2024, conv. in l. n. 105/2024) «faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi».
TAR Campania, Salerno, 21/10/2024 n. 1929
^Salva Casa^ e mutamento di destinazione d'uso
«La destinazione di un immobile ad uso abitativo all'attività di affittacamere determina un mutamento di destinazione d'uso, ai sensi dell'art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001, perché tale disposizione distingue fra destinazione residenziale (lettera a) e destinazione turistico-ricettiva (lettera a-bis), così prevedendo due distinte categorie funzionali. Né le varie modifiche della disposizione (da ultimo con il D.L. n. 69 del 2024, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 105 del 20024) hanno inciso su tale previsione, per quanto rileva nel presente procedimento», trovando applicazione il principio secondo il quale, in tema di reati edilizi, «il mutamento di destinazione d'uso mediante opere richiede il permesso di costruire per le modifiche che comportano il passaggio di categoria urbanistica dell'immobile e, se il cambio d'uso è eseguito nei centri storici, per quelle all'interno di una medesima categoria omogenea».
Cass. penale, sez. III, 12/09/2024 n. 42369
Istanza di sanatoria e giudizi in corso
L’avvenuta presentazione dell’istanza di sanatoria ai sensi del decreto legge n. 69 del 2024 non può influire sull’esito del giudizio in essere, data la giurisprudenza secondo cui la presentazione della richiesta di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione ma solo sulla sua efficacia. Tuttavia, in caso di rigetto del ricorso, l’efficacia degli atti impugnati rimarrebbe sospesa fino alla pronuncia del Comune sulla nuova domanda la quale, se favorevole per il privato, rappresenterebbe una sopravvenienza tale da rendere legittimo l’intervento – sulla base della nuova normativa, dunque a prescindere da quanto affermato in questa sentenza – mentre, se sfavorevole, riprenderebbe efficacia l’ingiunzione di ripristino.
Cons. Stato, sez. II, 09/09/2024 n. 7486
Doppia conformità
Il decreto legge n. 69 del 2024, convertito con modificazioni in legge n. 105 del 2024, «non ha inteso superare il requisito della cosiddetta “doppia conformità”, ma ne ha circoscritto l’ambito di applicazione agli abusi edilizi di maggiore gravità».
Articoli e Approfondimenti di Diritto Amministrativo