Bed and breakfast: repertorio di giurisprudenza.

• Abitazione, attività di affittacamere e attività alberghiera
• Affiti brevi: limitazioni.
• Mutamento di destinazione da abitativa a affittacamere
• Provincia autonoma di Trento: l. prov. 7/2002
• Rapporti tra disciplina urbanistica e disciplina civilistica
• Regione Lombardia: l.r. n. 15/2007
• Regione Lombardia: l.r. n. 27/2015
• Regolamento condominiale: applicabilità ai B&B del divieto per le attività imprenditoriali.
• Regolamento condominiale: decoro e affitti brevi.
• Regolamento condominiale: divieti.
• TARSU: B&B e poteri dei Comuni.

Abitazione, attività di affittacamere e attività alberghiera

L'impiego ricorrente e regolare di un immobile per attività ricreative, con livelli di rumore superiori ai limiti consentiti, non è in linea con la locazione turistica breve. Tale utilizzo comporta il mutamento della destinazione d'uso da residenziale a turistico-ricettiva, soggetta alle normative sull'inquinamento acustico stabilite dalla l. n. 447 del 1995.

Consiglio di Stato, Sez. V, 02/10/2024, n. 7913

L'uso esclusivo dell'attività di affittacamere comporta una destinazione non residenziale ma turistico-ricettiva (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 5 agosto 2005, n. 4174); anche l'art. 1, lettera a), della legge della Regione Campania n. 17 del 24 novembre 2001, annovera gli esercizi di affittacamere tra le "strutture ricettive extralberghiere".

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. III, 01/02/2023, n.735

Il significato letterale attribuito al termine abitazione permette di escludere che l’attività di affittacamere possa assimilarsi all’uso abitativo, dovendo piuttosto essere qualificata come attività commerciale. In questo senso l’attività di affittacamere deve essere equiparata all’attività alberghiera, in quanto, sia pure con proporzioni ridotte, presenta caratteristiche imprenditoriali simili, comportando, non diversamente dall’esercizio di un albergo un’attività imprenditoriale, un’azienda ed il contatto diretto con il pubblico. L’attività di affittacamere, infatti, comporta la prestazione di una serie di servizi personali accessori rispetto alla mera prestazione dell’alloggio, quali, ad esempio, il riassetto del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni ceduto in godimento, nonché la fornitura della biancheria da letto e da bagno, che consentono di ricondurla nell’ambito dell’attività ricettiva alberghiera (v. Cass. civ., sez. II, 7 gennaio 2016, n. 109; Cass. civ., sez. VI, ord. 23 dicembre 2010, n. 26087).

Corte d'Appello di Milano, 30/04/2020, n. 1049

L'attività di affittacamere, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest'ultima analoga, comportando, non diversamente dall'esercizio di un albergo, un'attività imprenditoriale, un'azienda ed il contatto diretto con il pubblico.

Cassazione civile, sez. III, 3/12/2002, n. 17167

Affitti brevi: limitazioni.

L'art. 9 par. 1 lett. b) e c) direttiva 2006/123/Cee (servizi nel mercato interno) deve essere interpretato nel senso che una normativa nazionale che, per motivi diretti a garantire un'offerta sufficiente di alloggi destinati alla locazione a lungo termine economicamente accessibili, assoggetta talune attività di locazione dietro corrispettivo di locali ammobiliati destinati ad abitazione ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio, esercitate in maniera reiterata e per brevi periodi, ad un regime di autorizzazione preventiva applicabile in determinati comuni in cui la tensione sui canoni di locazione è particolarmente elevata, è giustificata da un motivo imperativo di interesse generale relativo alla lotta contro la scarsità di alloggi destinati alla locazione e proporzionata all'obiettivo perseguito, dato che quest'ultimo non può essere conseguito tramite una misura meno restrittiva, in particolare in quanto un controllo a posteriori interverrebbe troppo tardi per avere reale efficacia.

L'articolo 10, paragrafo 2, della direttiva 2006/123 deve essere interpretato nel senso che non osta a una normativa nazionale che istituisce un regime che subordina ad un'autorizzazione preventiva l'esercizio di talune attività di locazione dietro corrispettivo di locali ammobiliati destinati ad abitazione, che è fondata su criteri relativi al fatto di concedere in locazione il locale di cui trattasi «in maniera reiterata, per brevi periodi, ad una clientela di passaggio che non vi elegge domicilio» e che conferisce alle autorità locali il potere di precisare, nell'ambito stabilito da tale normativa, le condizioni di rilascio delle autorizzazioni previste da detto regime alla luce di obiettivi di varietà sociale e in funzione delle caratteristiche dei mercati locali delle abitazioni e della necessità di non aggravare la scarsità di alloggi, combinandole, se necessario, con un obbligo di compensazione sotto forma di trasformazione accessoria e concomitante di locali aventi un altro uso in abitazioni, purché tali condizioni di rilascio siano conformi ai requisiti stabiliti da tale disposizione e detto obbligo possa essere assolto in condizioni trasparenti e accessibili.

Corte giustizia UE grande sezione, 22/09/2020, n.724

Mutamento di destinazione da abitativa a affittacamere

La destinazione di un immobile ad uso abitativo all'attività di affittacamere determina un mutamento di destinazione d'uso, ai sensi dell'art. 23-ter, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001, perché tale disposizione distingue fra destinazione residenziale (lettera a) e destinazione turistico-ricettiva (lettera a-bis), così prevedendo due distinte categorie funzionali. Né le varie modifiche della disposizione (da ultimo con il D.L. n. 69 del 2024, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 105 del 20024) hanno inciso su tale previsione.

Cassazione penale, sez. 3, 12/09/2024 n. 42369

Provincia autonoma di Trento: l. prov. 7/2002.

Dalla disposizione dell'art. 33 comma 1, l. prov. Trento n. 7 del 2002, che definisce il bed and breakfast come "l'ospitalità turistica offerta con carattere saltuario da coloro che, avvalendosi della sola organizzazione familiare, utilizzano parte dell'edificio in cui risiedono, fino ad un massimo di quattro camere, fornendo servizio di alloggio e di prima colazione" - si desume chiaramente la connotazione residenziale che contraddistingue tale forma di attività extra - alberghiera e che preclude il suo insediamento nell'ambito delle "zone alberghiere" e lo sfruttamento degli indici urbanistici previsti per tali zone.

T.A.R. Trento, (Trentino-Alto Adige) sez. I, 09/12/2016, n.

419

Rapporti tra disciplina urbanistica e disciplina civilistica

L’intervento legislativo con il quale leggi regionali – nella specie l’art. 29 della legge della Regione Lombardia 1° ottobre 2015, n. 27 (che ha abrogato la legge regionale 15/2007) – stabiliscono che l’attività di B&B non comporti il mutamento di destinazione di uso dell’immobile ai fini urbanistici, in altri termini, non può in nessun modo interferire con la volontà contrattuale dei comproprietari, con la quale si è voluto escludere ogni modifica della destinazione ad uso abitativo dei singoli piani, proprio in considerazione del fatto che la legislazione regionale, nel disciplinare i rapporti c.d. verticali tra privati e la pubblica amministrazione, persegue finalità diverse, di natura pubblicistica, relative unicamente alla classificazione delle attività.

Corte d'Appello di Milano, 30/04/2020, n. 1049

La legislazione in materia urbanistica o, più in generale, in materia amministrativa, disciplinando il rapporto tra cittadino e norme di carattere pubblicistico non può comportare un automatico recepimento nell'ambito della disciplina dei rapporti tra privati dei criteri per i quali si stabilisce se una certa attività comporti o meno mutamento di destinazione ai fini della regolamentazione dell'assetto urbanistico - edilizio del territorio. Il che a dire che una legge regionale come quella della Lombardia (n. 15/2007) che - con riferimento all'attività di bed and breakfast - stabilisce che l'esercizio di tale attività non comporta il cambiamento di destinazione dell'uso dell'immobile ai fini urbanistici, non incide sui rapporti privatistici e sugli obblighi che reciprocamente si assumono i condomini tramite il regolamento condominiale.

Cassazione civile sez. VI, 16/01/2015, n. 704

L'interrogativo se, ai fini urbanistici, le residenze secondarie destinate ad essere locate ai turisti possano rientrare nel concetto di strutture di servizio alle attività turistiche deve essere risolto in senso negativo. Ciò sulla base dell'osservazione che non può (sul piano logico, innanzitutto) considerarsi come struttura servente quella in cui si svolga l'attività principale (ossia l'attività turistica in una componente essenziale, quella dell'ospitalità dei turisti). Anzi, come esattamente si rileva nella motivazione del provvedimento di diniego impugnato, proprio la presenza di ulteriori residenze secondarie destinate ai turisti accresce la "necessità di dotare di ulteriori servizi l'area interessata".

T.A.R., Aosta, sez. I, 21/02/2011, n. 16

Regione Lombardia: l.r. n. 15/2007

È costituzionalmente illegittimo l'art. 45, comma 4, l.reg. Lombardia del 16 luglio 2007 n. 15 (Testo unico delle leggi regionali in materia di turismo) - là dove prevedendo l'obbligo dell'approvazione dell'assemblea dei condomini per l'esercizio di attività non comportante mutamento di destinazione d'uso dell'immobile, modificherebbe la disciplina codicistica, ingerendosi nella disciplina di rapporti condominiali tra privati, che costituiscono materia di ordinamento civile riservata dall'art. 117, secondo comma, lettera l), della Costituzione alla legislazione esclusiva dello Stato - trattandosi di disposizione che incide direttamente su rapporti civilistici e, quindi, su principi di ordinamento civile riservati allo Stato dall'art. 117 comma 2 lett. d) cost.

Corte Costituzionale, 14/11/2008, n. 369

Regione Lombardia: l.r. n. 27/2015.

L’intervento legislativo con il quale leggi regionali – nella specie l’art. 29 della legge della Regione Lombardia 1° ottobre 2015, n. 27 (che ha abrogato la legge regionale 15/2007) – stabiliscono che l’attività di B&B non comporti il mutamento di destinazione di uso dell’immobile ai fini urbanistici, in altri termini, non può in nessun modo interferire con la volontà contrattuale dei comproprietari, con la quale si è voluto escludere ogni modifica della destinazione ad uso abitativo dei singoli piani, proprio in considerazione del fatto che la legislazione regionale, nel disciplinare i rapporti c.d. verticali tra privati e la pubblica amministrazione, persegue finalità diverse, di natura pubblicistica, relative unicamente alla classificazione delle attività.

Corte d'Appello di Milano, 30/04/2020, n. 1049

Regolamento condominiale: applicabilità ai B&B del divieto per le attività impreditoriali.

L'attività di affittacamere deve essere assimilata a quella imprenditoriale alberghiera, in quanto tale attività, pur differenziandosi per le sue modeste dimensioni, presenta natura analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un'attività imprenditoriale, un'azienda ed il contatto diretto con il pubblico, così che deve ritenersi illegittima per violazione del divieto contenuto nel regolamento condominiale a proposito di attività commerciali, l'attività di affittacamere.

Cassazione civile sez. II, 07/10/2020, n.21562

Regolamento condominiale: decoro e affitti brevi. 

Il “decoro” cui fa riferimento il regolamento di condominio è dato da quell'insieme di comportamenti di convivenza civile e di rispetto per gli altri, che consentono una vita dignitosa all'interno del condominio che non può essere violato. I continui arrivi e partenze a tutte le ore del giorno e della notte, gli assembramenti nell'atrio condominiale, il rumore da trascinamento delle valigie, il vociare degli ospiti agli arrivi e alle partenze, l'errata raccolta differenziata dei rifiuti, l'abbandono di sacchi della spazzatura sui pianerottoli, le urla e i colpi sulla porta degli ospiti rimasti chiusi nel cortile, sono disagi riconducibili all'attività posta in essere dai conduttori  in relazione agli affitti brevi ad uso turistico.

Tribunale Milano sez. XIII, 16/12/2019, n. 11624

Regolamento condominiale: divieti.

La clausola regolamentare che vieta "qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene, alla moralità ed al decoro dell'edificio" non ricomprende in sé l'attività di affittacamere.

Il divieto di destinare un appartamento alla specifica attività di “affittacamere” deve essere contenuto in un regolamento condominiale che abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall'unico proprietario originario dell'edificio e richiamato nei singoli atti d'acquisto ovvero per essere stato adottato in sede assembleare con il consenso all'unanimità di tutti i condomini.

Tribunale Roma sez. V, 04/01/2022, n.80

Il divieto contenuto nel regolamento condominiale relativo all'esercizio di "affittacamere, locanda, pensione od albergo" non vale a dichiarare di per sé l'attività di bed and breakfast o affittanza breve illegittima per contrarietà ad una norma del Regolamento condominiale, in quanto le clausole regolamentari che limitano la proprietà del singolo condomino vanno interpretate con rigore ed ogni limite deve essere il più possibile esplicito.

Tribunale Milano sez. XIII, 08/05/2018, n. 2757

È nulla la delibera assembleare con la quale viene approvata una clausola del regolamento condominiale lesiva del diritto di proprietà dei singoli condomini, come quella volta a statuire il divieto ad esercitare l'attività turistico alberghiera.

Cassazione civile sez. II, 28/09/2017, n. 22711

Ontologicamente l'attività di affittacamere è del tutto sovrapponibile - in contrapposto all'uso abitativo - a quella alberghiera e, pure, a quella di bed and breakfast. Va quindi giudicata contraria al regolamento condominiale contrattuale che vieta di "concedere in affitto camere vuote o ammobiliate", l'attività di affittacamere.

Cassazione civile sez. II, 07/01/2016, n. 109

Anche in presenza di una norma di regolamento condominiale che vieti di destinare gli appartamenti "ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato", l'attività di bed & breakfast è da ritenersi consentita, essendo inammissibile un'interpretazione estensiva della norma regolamentare che riservi ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel condominio, vero che l'attività di affittacamere non comporta una modificazione della destinazione di uso per civile abitazione delle unità immobiliari, risultava inammissibile un'interpretazione estensiva del disposto all'art. 6 del regolamento condominiale che riservasse ai soli proprietari, ai loro congiunti e ai singoli privati professionisti il godimento delle unità immobiliari site nel complesso condominiale, considerato altresì che la concreta applicazione della suddetta norma da parte dei condomini si era rivelata più permissiva di quanto derivante dalla stretta interpretazione letterale del disposto regolamentare.

Cassazione civile sez. II, 20/11/2014, n. 24707

L'attività di bed and breakfast, essendo in tutto riconducibile all'attività di affittacamere non consentita dal testo regolamentare, rientra tra quelle vietate.

Cassazione civile sez. VI, 23/12/2010, n.26087

TARSU: B&B e poteri dei Comuni.

Rientra nel potere impositivo dei Comuni determinare la tariffa della TARSU relativa ad un immobile, non prendendo in considerazione la sua destinazione d'uso bensì l'attività economica o professionale effettivamente esercitata al suo interno.

Cassazione civile sez. trib., 27/02/2020, n. 5358

Non esiste un'unica qualificazione, valida su tutto il territorio nazionale, dell'attività di Bed & Breakfast, la cui regolamentazione spetta, pertanto, alle singole Regioni. L'equiparazione normativa, ai fini della regolamentazione dei servizi per il turismo nell'ambito del territorio regionale, dei B&B agli alberghi, non impone ai Comuni di quella Regione di assimilarli anche quanto al trattamento tariffario ai fini TARSU. Tuttavia, non può di certo ritenersi viziato da illegittimità, e dunque non può essere disapplicato ai sensi del D.Lgs. n. 546 del 1992, art. 7, comma 5, il regolamento comunale che, con riferimento alla determinazione della tariffa da applicare ai fini TARSU, equipara la porzione di immobile destinata all'esercizio del B&B ad un albergo: si tratta, invero, di una scelta discrezionale del Comune, effettuata nei limiti della potestà impositiva ad esso attribuita dall'ordinamento, non vietata da alcuna norma statale, ed anzi in linea con la disciplina regionale dei servizi per il turismo, che, come visto, inserisce espressamente i B&B tra le strutture ricettive di carattere alberghiero.

Cassazione civile sez. trib., 27/02/2020, n. 5355