Impianti telecomunicazione e accatastamento: circolare Ag. del Territorio n.6/2012

4 gennaio 2013
Con la Circolare n. 6 del 30 novembre 2012 l’Agenzia del Territorio affronta  il tema della determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale (D) e particolare (E). La Circolare segue le Circolari n. 4 del 16 maggio 2006 e n. 4 del 13 aprile 2007, con le quali sono stati approfonditi gli aspetti che attengono alla corretta attribuzione della categoria catastale nonché i criteri per l’individuazione del minimo perimetro immobiliare e  l'autonomia funzionale e reddituale delle unità immobiliari.



Rileva, anzitutto, evidenziare l'importanza di un corretto esame preliminare delle caratteristiche delle unità immobiliari, finalizzato, da un lato, a verificare l’assenza dei requisiti per l'attribuzione di una delle categorie dei Gruppi ordinari e, dall'altro, ad attribuire la categoria speciale o particolare, più rispondente, in base alle caratteristiche oggettive dell’unità immobiliare. In tal senso, le unità immobiliari censite nelle categorie dei Gruppi D ed E sono costituite da immobili  “non ordinari". Dette unità immobiliari potrebbero, pertanto, essere ricomprese in diverse categorie solo a fronte di radicali trasformazioni.  Con riferimento alle unità immobiliari ascrivibili nella categoria del Gruppo E, va ricordato che oltre al Regolamento approvato con D.p.R. n.1142/1949,  la Suprema Corte, con sentenza n.23608, del 15 settembre 2008, ha precisato che le stesse unità immobiliari devono essere indicate in maniera analitica e specifica con metodo casistico che non legittima una estensione a tutti  gli immobili di rilevanza pubblica.

Relativamente, invece, alle unità immobiliari ricomprese nel Gruppo D, indipendentemente dalla natura giuridica dei soggetti proprietari e dagli eventuali interessi pubblici perseguiti, si  deve fare  essenzialmente riferimento alle caratteristiche oggettive dell’unità immobiliare, che ne determinano la idoneità per le “speciali” esigenze di un’attività industriale e commerciale. Parimenti, in coerenza con le previsioni normative, si dovrà tenere conto soprattutto della “singolarità delle caratteristiche” delle unità immobiliari del gruppo E, che ne impediscono oggettivamente il classamento in una categoria ordinaria o speciale.

In relazione agli impianti e apparati radiotelevisivi o per comunicazioni elettroniche in generale, va evidenziata la rilevante importanza che questi hanno assunto nel tempo anche in relazione alle infrastrutture funzionali e tese ad ospitare i medesimi impianti ed apparati. A tale proposito, la Circolare dell’Agenzia del Territorio n.4/2006 ha evidenziato come l’attività svolta da detti impianti e apparati sia tipica di processi industriali o comunque produttivi e pertanto, la categoria da attribuire alle unità immobili che ospitano impianti ed apparati radiotelevisivi e/o di comunicazioni elettroniche è da individuare nel Gruppo D, in particolare il classamento deve essere effettuato nella categoria D/7, ossia: fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.

Tornando all'analisi della Circolare n.6/2012, va evidenziato che le unità immobiliari censite nelle categorie dei Gruppi D ed E, sono in ogni caso, soggette a stima “diretta” e cioè a stima eseguita in modo puntuale in relazione alla peculiarità delle relative caratteristiche delle unità immobiliari. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con “procedimento diretto” o con “procedimento indiretto”.
Il procedimento diretto prevede che la rendita catastale si ottiene dal reddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventuali perdite. In tal senso il reddito lordo ordinario è determinato dal canone di locazione. Nel procedimento diretto di determinazione della rendita catastale la medesima può essere definita sulla base del più probabile canone di locazione, individuato attraverso un’indagine del  mercato locativo nella zona circostante, o in zone con medesime caratteristiche territoriali e di insediamento abitativo/produttivo,  e riferito a tipologia di immobili simili a quello oggetto di accatastamento. In ogni caso non va dimenticato che il mercato delle locazioni esprime redditività lorde, pertanto la rendita catastale, si determina detraendo dalla redditività lorda le spese di amministrazione, manutenzione e conservazione e le eventuali spese.  

Il procedimento indiretto prevede invece che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore del capitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell’unità immobiliare individuabile tramite indagini di mercato delle compravendite di immobili simili, ovvero nel valore del costo di costruzione tenedo conto del deprezzamento. I due procedimenti, diretto o reddituale e indiretto e di mercato, trovano chiaramente applicazione solo in presenza di un mercato dinamico delle locazioni e delle compravendite, che consente di reperire certi dati per definire i canoni di locazione o i valori venali. In caso contrario è opportuno preferire l’approccio del costo nel procedimento indiretto di determinazione della rendita catastale.

Quando il valore venale delle unità immobiliari non è determinabile dall’analisi di mercato delle compravendite, si può determinare con riferimento al costo di ricostruzione deprezzato, in altri termini tramite il calcolo del costo a nuovo dell’immobile e degli impianti stabilmente fissi alla medesima unità immobiliare, ridotto in relazione alle condizioni di vetustà ed obsolescienza, vale a dire delle condizioni dello “stato attuale”, fatto salvo, in ogni caso, tenere in giusta considerazione gli interventi di manutenzione e gli investimenti.

Va ricordato che la vetustà tiene conto del fatto che il valore degli immobili decade fisicamente per il passare del tempo, mentre l’absolescinza tiene conto del fatto che alcune parti dell’immobile o lo stesso nel suo insieme si deprezza per invecchiamento tipologico, tecnologico e funzionale, non risultando più, di conseguenza, il medesimo immobile, totalmente o parzialmente idoneo ad assolvere complessivamente l’originale impiego.

Da ultimo si evidenzia che la rendita catastale dell’unità immobiliare esaminata, nel caso in cui vengano   utilizzati gli approcci di costo o di mercato, è calcolata moltiplicando il valore complessivo per il saggio di fruttuosità che, per la prevalente giurisprudenza di legittimità è pari al 2% per gli immobili apparteneti alle cetegorie del Gruppo D, o pari al 3%  per gli immobili appartenenti alle categorie del Gruppo E.

Determinante rimane, però, definire quali siano i componenti  e le installazioni che, unitamente alla mera unità immobiliare, concorrono alla stima catastale.  In tal senso, per le unità immobiliri a destinazione particolare e speciale, tra le componenti oggetto della stima catastale, rilevano, oltre alle componenti edilizie in senso stretto, anche le installazioni connesse od incorporate alle medesime unità immobiliri o comunque stabilmente infisse ad esse. In tal senso, grazie agli interventi della Corte Costituzionale e della Corte di Cassazione, si è pervenuto ad un orientamento consolidato in relazione agli impianti di produzione di energia elettrica stabilmente infissi nelle unità immobiliari, in particolare alle turbine delle centrali idroelettriche. Per le loro caratteristiche, vanno altresì inclusi nella stima catastale: gli altiforni, i grandi impianti di produzione di vapore, le dighe, i canali adduttori e di scolo, le gallerie e i grandi trasformatori nonché tutti gli impianti che configurano, nel loro coplesso, parti stabilmente connesse e fisse all’unità immobiliare.

Caratteristica questa non presente, o comunque da valutare correttamente e con ragionevolezza tecnica,  per gli impianti ed apparati radiotelevisivi e di comunicazioni elettroniche che, per loro natura, nella maggior parte dei casi, oltre a non essere  stabilmente infissi nelle unità immobiliari, nei medesimi termini in cui si intendono "infissi" ad una unità immobiliare le turbine produtrici di energia elettrica o di vapore, sono soggetti a continue e costanti modifiche e sostituzioni, non rispettano, certamente, in tal modo neppure la circostanza della stabilità  nel tempo, almeno dal punto di vista del medio-lungo periodo. Oltre a non trascurare il fatto che, detti impianti o apparati, non appartengono spesso al medesimo titolare del diritto reale sull'unità immobiliare (vedi il caso delle Tower company, che si vanno ormai delinenado anche nel mercato italiano), in tal senso si rinvia anche alla pronuncia del 12 luglio 2012 della Corte di Giustizia UE già commentata.

Ciò detto, parrebbe, pertanto, più tecnicamente coerente che, ai medesimi impianti ed apparati radiotelevisivi e/o di comunicazioni elettroniche, vengano applicati i principi già usati per le reti idriche, fognarie, per le reti di  trasporto dati, e per i metanodotti. Per tali reti, infatti, allorchè viga l’obbligo della rappresentazione negli atti del catasto e in censimento in partita speciale, hanno, indipendentemente dalla proprietà, finalità di trasporto di persone, cose, energia o dati e, elemento significativo e non trascurabile, sono sempre poste al servizio della collettività per la vivibilità del territorio, godendo per questo, quali opere di urbanizzazione primari, di specifiche disposizioni e previsioni di pubblica tutela e utilità.

La Circolare dell'Agenzia del Territorio n.6 del 30 novembre 2012 è recuperabile al seguente indirizzo:
http://www.agenziaterritorio.gov.it/sites/territorio/files/documentazione/circolari/circolare_6_2012.pdf

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