Piano Casa Lombardia: ma gli oneri si possono confermare?

14 settembre 2009
L'articolo

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Rilancio Edilizia


* L' Assessore Boni presenta la legge
* Principi ispiratori
* Tipologie di intervento
* Attuazione della legge
* Scadenze
* Area Comuni
* Incontri sul territorio
* F.A.Q. e contatti



F.A.Q. e contatti
Email

In questa sezione abbiamo raccolto le risposte alle domande più frequenti relative ai diversi aspetti della legge.

Vi invitiamo, quindi, a prendere visione dell'intero elenco prima di contattarci, via email, all'indirizzo

rilancioedilizia@regione.lombardia.it,

o telefonicamente, al numero unico gratuito di Regione Lombardia 800.318.318.

Vi preghiamo di sottoporre quesiti di interesse generale e non riferiti a singoli casi specifici.



* Interventi
* Definizioni
* Indici urbanistici/Vincolistica
* Comuni
* Piani attuativi
* Aree destinate all'agricoltura/aree destinate alle aree produttive secondarie
* Edilizia Residenziale Pubblica
* Agevolazioni fiscali
* Risparmio energetico

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Interventi

1) Cosa si intende per recupero del patrimonio esistente (Art. 2)?

L’art. 2 della legge n. 13/2009 prevede il recupero edilizio e funzionale di edifici ultimati alla data del 31 marzo 2005 (data di entrata in vigore della legge regionale n. 12/2005 per il Governo del Territorio) e situati in zone non destinate dagli strumenti urbanistici vigenti all’agricoltura o ad attività produttive.
La norma chiarisce che, in via generale, il recupero delle volumetrie e delle superfici edilizie può avvenire per destinazioni residenziali o per le altre funzioni ammesse dagli strumenti urbanistici, consentendo quindi il cambio di destinazione d’uso; in particolare, con riferimento alle volumetrie in seminterrato, è precisata la possibilità di procedere al loro recupero per destinazioni accessorie alla residenza, per le attività economiche ammesse dagli strumenti urbanistici e per attività professionali.
E’ necessario evidenziare che, vista l’ampiezza degli interventi consentiti, la norma inserisce una cautela per gli edifici con attività economiche in essere al momento dell’entrata in vigore della legge, ovvero l’impossibilità della modificazione della destinazione d’uso. La norma di legge precisa ulteriormente che gli interventi non possono comportare la totale demolizione e ricostruzione dell’edificio. Inoltre, per gli interventi di recupero, pur essendo richiesto il rispetto dei parametri energetici stabiliti dalla d.g.r. n. 8745 del 22/12/2008, non è ammesso alcun bonus volumetrico.



2) L'ampliamento degli edifici residenziali del 20% riguarda solo le “casette” o anche i condomini?

L’ampliamento di cui all’art. 3 della legge ha ad oggetto gli edifici, aventi destinazione esclusivamente residenziale, ubicati al di fuori dei centri storici e delle zone individuate dagli strumenti urbanistici quali nuclei di antica formazione e ultimati alla data del 31 marzo 2005. Gli ampliamenti, possono interessare gli edifici mono e bifamiliari, quale che sia la loro volumetria, o gli edifici almeno trifamiliari, quindi anche i piccoli condomini,ma con volumetria non superiore a 1200 metri cubi. La possibilità di ampliamento è riconosciuta fino al 20% del volume complessivo dell’edificio interessato esistente alla data del 31 marzo 2005; tuttavia per i soli edifici uni e bifamiliari è previsto un ulteriore limite massimo, riferito alla singola unità immobiliare preesistente, pari a 300 metri cubi.



3) La possibilità di incremento del 30% degli edifici (al di fuori dei centri storici) attraverso la demolizione e ricostruzione è legata al mantenimento della destinazione d'uso?

L’Art. 3, comma 3, primo periodo, riconosce la possibilità di procedere alla sostituzione degli edifici residenziali esistenti, senza possibilità di modificare la destinazione d’uso, situati al di fuori delle aree storiche o di antico insediamento, attraverso la loro demolizione e ricostruzione con possibile incremento fino al 30% del volume preesistente. Nel caso in cui gli interventi assicurino un congruo equipaggiamento arboreo, per una porzione non inferiore al 25 per cento del lotto interessato ovvero con la costituzione di quinte arboree perimetrali (secondo i criteri stabiliti dalla Giunta regionale), l’incremento volumetrico è elevato al 35 % della volumetria esistente.
L’intervento è subordinato al conseguimento di una diminuzione certificata del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale del nuovo edificio superiore al 30 per cento rispetto al rispettivo valore limite previsto dalla d.g.r. n. 8745 del 22/12/2008. La norma (Art. 3, comma 3, secondo periodo) ammette anche la sostituzione di edifici parzialmente residenziali o non residenziali, ubicati in zone a prevalente destinazione residenziale, che possono essere sostituiti con nuovi edifici destinati esclusivamente a residenza; per tali ipotesi non è riconosciuto alcun bonus volumetrico.



4) Nel caso di sostituzione di un edificio esistente (Art. 3, comma 3) come deve essere valutato il nuovo rapporto di copertura?

Per le fattispecie di sostituzione edilizia, la legge non prevede la possibilità di confermare i rapporti di copertura esistenti, come invece fa per la volumetria. Ne deriva che la ricostruzione risulta in ogni caso assoggettata a verifica del rapporto di copertura, come previsto dallo strumento urbanistico comunale, maggiorato del 50 o del 25 per cento, a seconda delle fattispecie.



5) Nel caso di sostituzione degli edifici parzialmente residenziali o non residenziali (art. 3, comma 3, secondo periodo), come deve essere inteso il vincolo di destinazione a residenza, previsto dalla norma?

Trattandosi di un vincolo derivante direttamente dalla legge, non sono richiesti particolari adempimenti per il suo perfezionamento. E’ compito del Comune vigilare sull’osservanza di questo vincolo di destinazione funzionale, che può venir meno solo a seguito e per effetto di nuove scelte di pianificazione territoriale, assunte dal Comune nel proprio P.G.T., che non prevedano più la destinazione residenziale nella zona interessata dall’intervento.



6) La sostituzione edilizia, come disciplinata dall’art. 3, comma 3 e seguenti, richiede necessariamente la totale demolizione dell’edificio preesistente?

No, purché sia verificato il rispetto di tutti i presupposti e i requisiti previsti dalla legge per le diverse fattispecie di sostituzione edilizia. Si richiama, in particolare, la disposizione relativa agli interventi nei centri storici (comma 4), laddove pone come presupposto applicativo la valutazione di non coerenza dell’edificio “con le caratteristiche storiche, architettoniche … dei suddetti centri”. In ogni caso, vale il riferimento a “un nuovo organismo edilizio”, contenuto nel comma 3, primo periodo.



7) Gli interventi di ampliamento previsti dalla l.r. 13/2009 sono cumulabili con quelli per il recupero dei sottotetti (l.r. 12/2005, Art. 63 e succ.)?

No. Entrambi gli interventi sono configurati dalla legge in deroga, ciascuno però con una sua specifica disciplina: proprio per questo devono essere valutati distintamente e dunque i benefici non sono cumulabili in una stessa volumetria.



8) Come si raccordano le potenzialità di ampliamento consentite dall’art. 3, comma 1, con gli incrementi volumetrici eventualmente previsti dallo strumento urbanistico comunale?

E’ da intendersi esclusa la cumulabilità dei bonus volumetrici. Se lo strumento urbanistico consente un incremento volumetrico inferiore a quello previsto dalla legge, è possibile l’ampliamento non superiore al 20 per cento previsto dall’art. 3, comma 1, sempre se ricorrono le condizioni previste dalla legge; tale ampliamento assorbe la potenzialità edificatoria residua prevista dallo strumento urbanistico.



9) Qual è la data limite per completare gli interventi?

Le disposizioni chiariscono che il termine di diciotto mesi (ventiquattro per gli interventi di E.R.P.) vale per la sola richiesta del permesso di costruire o per la presentazione della d.i.a.
Per quanto riguarda invece il termine per il completamento dei lavori, non essendo previsto nulla in legge, valgono le regole generali previste dalla normativa di settore.



10) E' possibile intervenire ai sensi della l.r. 13/2009 su edifici condonati?

L'art. 5, comma 3, lett. c) l.r. n. 13/2009 prevede che "le disposizioni di cui agli articoli 2, 3 e 4 non si applicano con riferimento ad edifici realizzati in assenza di titolo abilitativo o in totale difformità, anche condonati". Dalla lettura della norma appare chiaro che, in linea generale, gli interventi edilizi previsti dalla normativa di favore di cui alla l.r. 13/2009 non potranno applicarsi ad edifici che risultano essere stati in toto oggetto di condono, perchè ab initio realizzati in assenza di titolo o in difformità dallo stesso. Diversamente, qualora oggetto di condono fossero stati interventi su un edificio preesistente, compresi gli ampliamenti, anche se posti in essere senza titolo o in totale difformità, le disposizioni sopra richiamate potrebbero trovare applicazione.

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Definizioni

1) Qual’è la nozione di edificio ai fini dell’applicabilità della disciplina di ampliamento o di sostituzione di cui all’art. 3?

Per edificio si intende una costruzione unitaria per morfologia, riconoscibile dal punto di vista architettonico, dotata di una struttura portante indipendente, con autonomia di accesso e di distribuzione interna (verticale ed orizzontale). La costruzione è delimitata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto.



2) Che cosa si intende per “edifici ultimati alla data del 31 marzo 2005” (art. 2, comma 1 e art. 3, comma 1)?

Si intendono gli edifici che a quella data risultavano completati, nel senso di intervenuta dichiarazione di ultimazione dei lavori, ovvero, se gli edifici risultano di realizzazione remota, inequivocabilmente esistenti a quella data.
Per tali edifici, se risultano essere stati interessati, dopo il 31 marzo 2005, da interventi che abbiano prodotto un incremento volumetrico, ivi compresi gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti esistenti in applicazione della disciplina speciale dettata in materia, è esclusa l’applicabilità della disciplina di ampliamento di cui all’articolo 3, comma 1, mentre sono applicabili le disposizioni di cui all’articolo 2, comma 1, relative al recupero edilizio e funzionale.



3) Per "volume esistente" si intende il volume reale (effettivo) oppure il volume calcolato secondo il singolo PRG/PGT?

Nell'ambito della l.r. 13/2009, per "Volumetria" dell'edificio si deve intendere il volume reale dell'edificio.



4) Cosa si intende per “zone a prevalente destinazione residenziale” ai fini dell’applicabilità della disposizione di cui all’articolo 3, comma 3, secondo periodo?

Premesso che per destinazione di zona s'intende la classificazione di zona operata dallo strumento urbanistico comunale vigente per l'area su cui insiste l'edificio interessato, l’edificio può essere oggetto di sostituzione se si trova in una zona urbanistica in cui è prevista la destinazione residenziale per una quota percentuale superiore al 50 per cento.



5) Quando la legge fa esplicito riferimento a edifici esistenti “in tutto residenziali” (art. 3, commi 1 e 3) o “aventi destinazione esclusivamente residenziale” (art. 3, comma 4), come vanno considerati eventuali spazi accessori o pertinenziali?

La presenza di spazi accessori o pertinenziali (es. box, cantine …), se risultano integrati nell’edificio principale destinato a residenza e integrano sotto il profilo funzionale la funzione residenziale, non preclude gli interventi di ampliamento o di sostituzione e anzi, la relativa volumetria concorre a tutti gli effetti all’applicazione delle rispettive discipline speciali.



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Indici urbanistici/Vincolistica

1) Le distanze minime previste dal Codice Civile e dagli strumenti urbanistici comunali devono essere rispettate dagli interventi di cui alla legge 13/2009?

Le distanze minime previste da disposizioni di legge, tra cui quelle di cui al Codice Civile (Artt. dal 873 al 907) o al Codice della Strada (D.Lgs. n. 285/1992, Artt. dal 13 al 34) devono essere sempre rispettate. E’ possibile derogare alle disposizioni previste all’interno degli strumenti urbanistici comunali, che stabiliscono distanze maggiori, purché le stesse non risultino essere integrative della disciplina di cui all’art. 873 del codice civile in materia di distanze tra fabbricati.



2) In quali circostanze e con che modalità si può operare all'interno di un centro storico?

All’interno dei centri storici e dei “nuclei urbani di antica formazione” individuati dagli strumenti urbanistici vigenti o adottati, è ammessa la sostituzione di singoli edifici esistenti, aventi esclusivamente destinazione residenziale, mediante demolizione e ricostruzione. Anche per tali interventi è consentito l’incremento volumetrico, non superiore al 30% della volumetria esistente, subordinato al conseguimento di una diminuzione certificata del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale del nuovo edificio superiore al 30 per cento rispetto al relativo valore limite previsto dalla d.g.r. n. 8745 del 22/12/2008. Tale tipo di intervento, tuttavia, richiede il preventivo parere positivo delle commissioni regionali per il paesaggio (art. 78 l.r. 12/2005), comunque non sostitutivo delle valutazioni di competenza delle commissioni comunali per il paesaggio. Il parere dovrà essere dato entro sessanta giorni dalla richiesta, decorsi infruttuosamente i quali si intende reso in senso negativo (silenzio/diniego).



3) Nella legge c’è l’obbligo di non superare con questi interventi il 50% dell’indice fondiario e di copertura previsti dai piani urbanistici? Cosa vuol dire in concreto?

Al comma 7 dell’art. 3 è precisato che gli interventi di ampliamento o di sostituzione di edifici, aventi destinazione esclusivamente residenziale, non possono determinare il superamento di più del 50% dell’indice fondiario e del rapporto di copertura, definiti e previsti dallo strumento urbanistico vigente o adottato, nonché il superamento di quattro metri dell’altezza massima consentita dallo stesso o, in alternativa, possono confermare la volumetria esistente.
Diversamente, per quanto concerne gli interventi di sostituzione di edifici parzialmente residenziali e non residenziali, è stabilito che gli stessi dovranno avere una volumetria non superiore rispetto a quella esistente, un’altezza non superiore al massimo tra il valore esistente e quello ammesso dallo strumento urbanistico (vigente e adottato) e un rapporto di copertura maggiorato fino al 25% rispetto a quello previsto dallo strumento stesso per le zone residenziali in cui gli edifici sono inseriti.



4) La legge 13/2009 è applicabile anche in comuni il cui territorio è completamente sottoposto a vincolo paesaggistico da uno specifico decreto ministeriale, e con che modalità?

L'art. 5, comma 3, l.r.n. 13/2009 individua in maniera puntuale le ipotesi in cui la nuova normativa non può applicarsi, tra le quali " ... b) con riferimento ad edifici e relativi ambiti di particolare rilievo storico, architettonico e paesaggistico, specificatamente vincolati in relazione a tali caratteri; ...". Pertanto, nei comuni il cui territorio è interamente sottoposto a vincolo paesaggistico per effetto di specifico provvedimento di vincolo (decreto ministeriale o deliberazione di Giunta regionale), in linea di massima la l.r. n. 13 trova applicazione, salvo che il provvedimento di vincolo faccia esplicito riferimento a edifici puntualmente individuati, per i quali opererebbe la causa di esclusione sopra richiamata.
Per quanto riguarda i tempi per il rilascio dell'autorizzazione paesaggistica, su cui per questa fattispecie la l.r. 13/2009 non si esprime, vale la disciplina statale in materia (D.lgs. n. 42/2004).



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Comuni

1) Cosa devono fare le amministrazioni comunali dopo l'approvazione della legge? Che tempi hanno? Devono dare indicazioni anche per gli oneri?

La legge attribuisce ai comuni la facoltà (non l’obbligo) di assumere, con motivata deliberazione ed entro il 15 ottobre 2009, una serie di determinazioni in grado di condizionare, anche significativamente, la concreta applicazione della normativa o comunque di meglio disciplinarla, in rapporto alle caratteristiche specifiche del proprio territorio. Infatti agli stessi è demandato il compito, entro il termine perentorio suddetto, di:

* individuare le “parti del proprio territorio” nelle quali non troveranno applicazione le disposizioni speciali introdotte dalla legge (art. 5, comma 6) e le “aree classificate nello strumento urbanistico comunale a specifica destinazione produttiva secondaria”(art. 3, comma 5);
* definire le prescrizioni per l’applicazione della legge, riferite esclusivamente alle dotazioni di spazi per parcheggi pertinenziali e a verde (art. 5, comma 6);
* definizione di riduzioni del contributo di costruzione (art. 5, comma 4).
Le riduzioni possono essere graduate e distinte a seconda degli interventi, come pure in relazione ai soggetti attuatori.
Tale determinazione dovrà però essere esplicita, giacché, in caso di mancata determinazione entro il termine prefissato, opererà ex lege la riduzione del 30 per cento. Per come è formulata la norma, è chiaro l’intendimento del legislatore di agevolare comunque, anche sotto il profilo economico, la realizzazione degli interventi. E infatti, da un lato, si afferma la facoltà di riconoscere una riduzione, non di confermare le regole ordinarie, dall’altro si prevede, in caso di assenza di determinazioni, una automatica riduzione, non l’applicazione delle normali tariffe. La norma inoltre dispone direttamente, dunque senza possibilità di diverse determinazioni comunali, in merito ad una fattispecie puntuale, ossia gli immobili di edilizia residenziale pubblica in locazione, per i quali saranno dovuti i soli oneri di urbanizzazione, dimezzati.

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